RDGRN 6-7-2009 DIEGUEZ
LA REPRESENTACIÓN INDIRECTA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. COMENTARIOS A LAS RESOLUCIONES DE LA DGRN DE 6 DE JULIO DE 2006 Y DE 6 DE JULIO DE 2009
ROCIO DIEGUEZ OLIVA
Profesora Titular Acreditada de Derecho Civil.
Universidad de Málaga
Tradicionalmente uno de los principales escollos para admitir efectos directos a la representación indirecta lo constituía la dificultad de acceso al Registro de la Propiedad de la adquisición del dominio a favor del representado cuando el representante o intermediario hubiere actuado en su propio nombre. Y aun cuando desde el punto de vista sustantivo se admite por la jurisprudencia del Tribunal Supremo el dominio a favor del representado, desde el punto de vista registral han sido muy numerosos los obstáculos en orden a la consecución de dicha concordancia de la realidad extrarregistral con la registral. Fundamentalmente de un doble tipo: de una parte, la determinación del título jurídico en virtud del cual tuviera acceso al Registro la adquisición a favor del representado; y en segundo lugar, con relación al principio de tracto sucesivo del art. 20 LH, en concreto, del tracto sucesivo abreviado, para la inscripción a favor del representado sin ser necesaria la previa inscripción a favor del representante. Recientemente en las resoluciones antes indicadas, la DGRN ha admitido la eficacia directa de la representación indirecta si bien, por diversos problemas no se ha tenido lugar la inscripción a favor del principal. Con relación a la resolución de 6 de julio de 2006, los hechos fueron los siguientes: por escritura pública de compraventa de fecha 10 de febrero de 1976, la entidad mercantil YYY vendió a D. E. ciertas fincas, presentada la misma se procedió a la inscripción del dominio a favor del comprador. Bastante tiempo después, en concreto el día 22 de julio de 2004, mediante escritura pública D. José., Dña. Rosa., Dña. Carmen, D. Jaume. y D. Joan, actuando en su propio nombre y además este último en representación de la entidad mercantil YY otorgaron escritura pública de rectificación de la otorgada en el año 1976 en la que como herederos de D. Esteban reconocen que en la escritura que se rectificaba D. E. intervino en nombre propio pero por cuenta ajena, en concreto de D. Jaume y d. Joan en virtud de la relación fiduciaria existente entre ambos. En la misma se indica que en la «en la compraventa anterior el comprador incurrió en error al afirmar que actuaba en nombre propio, cuando en realidad actuaba con mandatario verbal», incorporándose además a los escritos presentados en el Registro de la Propiedad una carta en la que quien intervino como comprador manifestaba que la compra la había realizado como fiduciario y con fondos de la exclusiva propiedad de los interesados, reconociendo además entre otros datos, que se comprometía a transmitir las fincas a las personas que se le indicaran y en caso de fallecimiento a reconocer la propiedad a sus herederos.
La DGRN analizando la que denomina doctrina clásica acerca de la representación indirecta del art. 1717 CC para concluir afirmando que la denominada representación indirecta o mediata es una forma auténtica de representación directa, que permite atribuir efectos directos a la actuación del representante. Sobre este argumento, se pronuncia la DGRN reconociendo la titularidad dominical a favor del representado, de modo conforme a los argumentos esgrimidos en su día por el prof. GULLÓN BALLESTEROS sobre la posición del representante o intermediario con respecto al bien adquirido. Como requisito imprescindible requiere de la concurrencia de un acto que revele hacia el exterior dicha titularidad. En este sentido entiende la DRGN que el negocio representativo, en este caso la compraventa, tiene su causa en el encargo previo, de modo que sin la existencia de aquel carece de causa el negocio celebrado por el intermediario en nombre propio. Pero esta no es la vía por la que se optó en el supuesto ya que dicho reconocimiento ad extram otorgado por el representante y el dominus no es ningún caso una rectificación o modificación del título. La causalización quedará probada cuando se pueda demostrar la previa existencia de una relación representativa entre las partes, bien mediante un apoderamiento previo, formal o no formal, bien probando que los fondos utilizados en la operación provenían del representado. Especial atención presta la DGRN a la escritura pública de rectificación. Señala al respecto que además de servir de cauce para exteriorizar la relación representativa no puede obviarse su carácter de confesión, con las consecuencias de su inclusión en un documento público (art. 1227 CC) teniendo en cuenta que dicha declaración no podrá perjudicar a los derechos adquiridos por terceros, en tanto que la actuación en nombre propio ha creado una apariencia de titularidad que como tal, obliga a proteger a los terceros que de buena fe hayan confiado en ella. Finalmente se desestimó el recurso y la inscripción del mencionado título al producirse un caso de autocontratación en tanto que el mismo sujeto actúa en nombre ajeno concepto de representante de la entidad mercantil y en nombre propio.
En la resolución de 6 de julio de 2009 y acogiendo los mismos criterios anteriormente analizados, tampoco admite la inscripción del domino a favor del dominus en este caso, por no quedar acreditado el medio de pago. Los hechos son muy similares a los anteriormente analizados: mediante escritura pública de compraventa de 17 de agosto de 1977, adquirió D. J.H.D. una finca que fue inscrita con carácter ganancial. Con posterioridad, con fecha 10 de febrero de 1986 mediante documento privado suscrito por la parte compradora y de D. E.R.C. y Dña. A.C.A., los primeros reconocieron la mitad indidivisa de la finca había sido adquirido actuando por cuenta de los segundos, habiéndose pagado en dicha proporción tanto el precio de la compraventa como los gastos hasta el momento verificados. Posteriormente, mediante escritura pública de reconocimiento de dominio la viuda y los herederos de D. J.H.D. reconocieron el dominio de una mitad indivisa de la finca registral X a favor de D. E.R.C y Dña. A.C.A. Presentada la escritura pública de reconocimiento para su inscripción en el Registro Público, se suspendió la misma al no quedar acreditado el medio de pago en la escritura pública conforme al art. 10 LH.
La DGRN nuevamente parte de la eficacia directa de la adquisición del intermediario por cuenta del principal en el mismo sentido de la analizada RDGRN de 6 de julio de 2006 y sobre la idoneidad de la escritura de reconocimiento de dominio como título para que se pueda inscribir el bien a favor del representado. Pero el problema surge sobre la necesariedad de la identificación de los medios de pago empleados, conforme al nuevo texto del art. 24 de la Ley del Notariado, desarrollado por el art. 177 Reglamento Notarial y por la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2006, extremo no contenido en la escritura de reconocimiento de dominio otorgada tras la entrada en vigor de la mencionada reforma en prevención del blanqueo de capital y del fraude fiscal en el ámbito inmobiliario. En el mismo sentido que la resolución de 6 de julio de 2006, la DGRN admite la adquisición por el representado pero sin que ello sea un cauce para eludir los requisitos del mecanismo de la transmisión. El tenor literal del precepto expresamente hace referencia a las «escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, etc…a título oneroso el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles…», considerando la DGRN que, como escritura por la que se declara el dominio sobre un inmueble, han de quedar constancia de los medios de pago empelados.
