SESION Nº2 BELLO 08-09
“EL ARBITRAJE EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS”
Dr. DOMINGO BELLO JANEIRO
Catedrático Derecho Civil. Universidad La Coruña
(Sesión 18-11-2008)
El profesor Bello Janeiro comienza su exposición advirtiendo del cambio normativo que se está produciendo, como consecuencia de la búsqueda de fomentar el alquiler de las viviendas, y la disminución de sus costes. Por ello, las medidas que se toman se encaminan a modificar tanto la LAU como la LPH. Las sociedades inmobiliarias persiguen fomentar el arbitraje para tratar de reducir la inseguridad jurídica sufrida por los arrendadores. Así, el arbitraje se presenta como una solución a la lentitud del proceso judicial, y su elevado coste. De ahí que una práctica habitual en las inmobiliarias sea incluir en los contratos de arrendamientos cláusulas de sumisión a arbitraje.
Se adelanta por el profesor Bello su total conformidad con la institución arbitral como medio adecuado de resolución de conflictos en un amplio sector del Derecho Civil, aunque debe reconocerse que no en todos, y el presente es un ejemplo de ello. En el ámbito de los arrendamientos, resulta complicado el sometimiento al arbitraje por diversos motivos. En primer lugar, la Ley de Arbitraje determina que se someterán al mismo únicamente las materias objeto de libre disposición de las partes. Y en este caso, el procedimiento de desahucio queda al margen de la disponibilidad de las partes. Incluso es complicado que el árbitro pueda hacer cumplir determinadas circunstancias inherentes a este procedimiento.
En segundo lugar, se ha de tener presente la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios. Considerando el consumidor como destinatario final, cabe la posibilidad de comprender en la noción de consumidor al inquilino de una vivienda. Por ello, no cabe que este arrendatario, como destinatario final de la vivienda, pueda verse sometido a un arbitraje hasta que no efectúe el consumo, es decir, hasta que no surja la controversia.
Por todo ello, se convierte en práctica usual el pacto de clausula de arbitraje. Responde a la problemática anterior, así como a la inseguridad creada por la incertidumbre de la Jurisprudencia. Sólo si surge una disputa, se hará frente a los gastos. Y si se incumple el laudo arbitral, la competencia corresponderá al Juzgado de Primera Instancia del lugar que debiera cumplirse.
Tras ello, el profesor Bello Janeiro expone la realidad jurisprudencial, advirtiendo la aparición de autos en los que se deniega la ejecución de los laudos arbitrales contra los arrendatarios, al considerarlos contra el orden público. La fundamentación se basa en que deciden materias ajenas a la libre disposición de las partes. Dos cuestiones parecen repetirse: en la LEC se determina que los Tribunales ordinarios tienen la competencia exclusiva del desahucio, con lo que debe excluirse la viabilidad del arbitraje. Y además, el art. 31 LGDCU establece la imposibilidad de pacto de arbitraje sino cuando ya haya surgido el conflicto, determinando la nulidad de los pactos anteriores.
Para el profesor Bello Janeiro, dos escollos han de salvarse para poder determinar el arrendamiento como materia de arbitraje. Por un lado, entender el arrendatario como destinatario final de la vivienda, es decir, como consumidor, que implicaría su sometimiento a las reglas de consumo. Por otro, el procedimiento de desahucio. Los requisitos procedimentales, los derechos y deberes de defensa… Es decir, si no se cumple con lo determinado en la LAU y LEC, fácilmente podrían vulnerarse las exigencias legales, y el laudo sería impugnable. Ello daría lugar a un perjuicio aún mayor para el arrendador, que tras el coste del arbitraje, se vería inmerso en un proceso judicial.
Para concluir, el profesor Bello destaca la reciente información de la Dirección General de Consumo de Madrid (noviembre), en la que se advierte de la ilegalidad y abusividad de la inclusión de la cláusula de sometimiento al arbitraje en los contratos de arrendamientos inmobiliarios. Y muestra la divergente postura de la Jurisprudencia, ejemplificada en el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid de 16 de octubre de 2007 (aceptando el arbitraje, por no existir precepto jurídico que lo excluya de la libre disposición de las partes), el Auto de la Audiencia Provincial de Valencia de 26 de enero de 1998 (que excluye del arbitraje el ámbito arrendaticio por la particularidad de la regulación del desahucio), y el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid de 22 de enero de 2008 (en el mismo sentido que la anterior, en cuanto considera normas imperativas de orden público la regulación del desahucio).
PALOMA SABORIDO SANCHEZ.
