SESION Nº3 BELLO 09-10

“LA FIANZA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO”

DOMINGO BELLO JANEIRO

Catedrático de Derecho Civil. Universidad A Coruña

(Sesión 16-11-09)

 

Comienza el ponente con la observación de que la fianza es uno de los caracteres común a los arrendamientos de vivienda y de uso distinto de vivienda. Es relevante porque se garantiza el deber de los arrendatarios; por otro lado, es una medida de fomento de alquiler. En la LAU siempre se denominó “fianza”, pero no hay jurídicamente tal institución; solo se contempla que el deudor arrendatario es el que garantiza sus propias obligaciones. No es jurídicamente posible ser deudor y fiador al mismo tiempo.

Se trata de un modo fácil de financiación pública. La LAU contiene en su Disposición Adicional 3ª que las CCAA pueden establecer la obligación de que los arrendadores depositen el importe de la fianza a disposición de la entidad pública que se designe hasta la extinción del contrato. Es por tanto una fuente de financiación pública.

A partir del art.36 LAU que advierte que será obligatoria a la celebración del contrato la exigencia y prestación de fianza, tiene la obligación el arrendador de depositar el dinero en concepto de fianza a la entidad pública designada. Es un deposito sin intereses, con la obligación de devolverlo, con interés legal por demora si transcurre un mes tras la extinción del contrato, exigiéndose que sea en metálico. Ni el origen legal ni la redacción imperativa impiden civilmente y en teoría, desde el punto de vista del profesor Bello Janeiro, que la fianza pueda ser renunciada por el arrendador acreedor, aunque en a práctica no se plantee.

Y junto con esta fianza,  se permite pactar otras garantías adicionales junto a la fianza en metálico. La LAU establece la posibilidad, en el num.5 del art.36 LAU, en forma de aval, personal o bancario. Esta previsión es superflua e inútil porque ya se permite por el CC pactarlas.

Durante los 5 primeros años, la fianza no está sujeta a la actualización. Respecto a la cuantía de la fianza (un mes para arrendamientos de vivienda y dos para uso distinto) plantea la cuestión de la posibilidad de aumentar dicha cantidad. Por ejemplo en viviendas de lujo el importe de un mes parece escaso. Por ello la fijación de dicho importe de un mes para todos los contratos  puede ser inadecuada en función de la vivienda o local. El importe de la fianza parece que sí puede ser el que se quiera al poderse exigir otras garantías adicionales, aunque en los arrendamientos de vivienda el art.17.2 establece que no podrá exigir más de un pago.

Con lo que respecta a la actualización, gira en torno al plazo de cinco años. A partir de entonces podrá actualizarse la fianza. No tiene que ver con el aumento o disminución del IPC, sino por lo previsto para la actualización de la renta.

Para la devolución de la cantidad que constituye la fianza, depende de la determinación del saldo de la fianza y si éste es líquido o no. La falta de devolución de la fianza se debe probablemente porque se debe imputar a la fianza los daños causados. El hecho de no prestar fianza o no cumplir con su actualización puede hacer que el arrendador extinga el contrato (art.27.2 b) LAU).

En lo que respecta a la obligación de prestar fianza, quedan exceptuados los entes públicos (administraciones públicas, administración general, de las CCAA…

Cada CCAA ha desarrollado la obligación de prestar fianza. En Andalucía, la Ley 8/1997 de 23 de diciembre y el Decreto de 1/2009 de 1 de septiembre que se condiciona la deducción tributaria a la fijación de la fianza constituyen el marco normativo autonómico único para regular la fianza.

A partir de la Disposición Adicional Tercera de la Ley, desarrollada por las legislaciones de las CCAA, nos encontramos ante dos relaciones, una privada entre arrendatario y arrendador, y otra pública entre este último y la administración pública. Así, tendríamos la fianza como garantía del contrato de arrendamiento, por otro el depósito de la misma en sede administrativa. La diferencia entre fianza y el deposito, distintas instituciones y con base en relaciones jurídicas diferentes, se manifiesta en los siguientes aspectos: 1/ el arrendador puede exigir que el arrendatario cumpla sus obligaciones sin necesidad de depositar garantías adicionales a la Administrcaion; 2/ el arrendador puede prescindir de exigir la fianza pero ha de depositar siempre la fianza; 3/ el arrendatario no puede dirigirse ala administración para la devolución de la cantidad tras la extinción del contrato. La obligación es del arrendador pero el arrendatario puede pagarlo a la Administracion, pero solo puede retirarlo el arrendador; 5/la fianza se puede actualizar sin que por ello se deba actualizar el depósito; 6/ el régimen de la restitución con especial referencia a los intereses moratorios es diferente.

En resumen, con la fianza todas las CCAA han encontrado una fuente de ingresos atípica, pero una fuente de déficit publico por los retrasos en la entrega. Además, para el ponente, se constituye como fuente de conflictos malentendidos cuyo origen se encuentra en la regulación legal de la fianza, porque se extiende la idea de que el contrato de arrendamiento, cuando no está registrado, es nulo y por ello no se cumple. El contrato, sin embargo, es eficaz y válido con independencia del depósito de fianza ni de registro de tal contrato. Solo existe facultad de registrar. No existe obligación de elevar a documento publico. Su exigencia o no es una infracción administrativa pero no el cumplimiento o no del contrato de arrendamiento ni su existencia.

PALOMA SABORIDO SANCHEZ.