SESION Nº3 RODRIGUEZ ROSADO 13-14

“Accesoriedad y fe pública en la cesion de créditos hipotecarios”

BRUNO RODRIGUEZ ROSADO

Prof. Titular de Derecho Civil. Universidad de Málaga

(Sesión 28 noviembre 2013)

 

La cuestión central a analizar es la siguiente: ¿qué ocurre cuando se cede un crédito hipotecario ya extinguido, o que ha disminuido la cuantía con respecto a lo declarado por el Registro?

Abordar la cuestión tiene diferentes respuestas según se analice desde la perspectiva civil y registral. De un lado, el principio de accesoriedad de la hipoteca determina la imposibilidad de disociar el crédito y la garantía.  Por otro lado, el principio de fe pública, informador de toda la regulación del Registro inmobiliario, protege a quien, con ciertos requisitos, adquiere e inscribe un derecho real de quien en el Registro figuraba con facultades para transmitirlo, por más que dichas facultades, por causas que no constaban en el Registro, fuesen inexistentes o deviniesen ineficaces.

Si en la cuestión planteada primase el principio civil de accesoriedad, la hipoteca no deberá existir, ni siquiera frente a tercer adquirente que reúna los requisitos del artículo 34. En cambio, si se entendiese prevalente el principio de fe pública, el tercer adquirente de un crédito hipotecario no sólo quedaría protegido en esos supuestos, sino también en caso de transmisión de crédito existente pero inscrito a favor de un titular aparente o de transmisión de un crédito extinguido, o existente en cuantía menor a la publicada por el Registro. E incluso, yendo aún más allá, en la adquisición a non domino (rectius: a non creditore) de un crédito hipotecario todo él inexistente, es decir, que no llegó a nacer en el ámbito civil por nulidad del crédito garantizado.

En los artículos 34 y 40 de la LH se recogen supuestos de inexactitudes registrales, y por ello algunos autores entienden que la fe pública debe intervenir y proteger al tercero que reúna las condiciones para su aplicación. Esto se apoya por el artículo 144 de la Ley hipotecaria, que aplicaría el principio de fe pública a uno de los casos concretos debatidos, declarando que “todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos”.

Pero frente a esta interpretación, basada en una aplicación plena del principio de fe pública al crédito hipotecario, se alzan una serie de argumentos favorables a restringir en estos casos ese principio, admitiéndolo sólo en la medida en que resulte compatible con la accesoriedad. Para algunos autores, podría adquirirse a non domino una titularidad hipotecaria carente de crédito; pero esa supervivencia de garantía sin obligación choca directamente con el principio de accesoriedad.

La posición más netamente favorable a la aplicación del principio de fe pública es la de don Jerónimo González. Sin embargo, una postura más matizada es la de aquellos autores que rehúyen una declaración de prevalencia general a la fe pública sobre la accesoriedad en materia de créditos hipotecarios, pero admitiendo la actuación de aquél principio en el caso paradigmático reflejado por el texto de la ley, la cesión de crédito hipotecario extinto prevista en el artículo 144. Y una postura intermedia propone aprovechar el trámite de notificación al deudor de la cesión del crédito hipotecario permitiendo que éste pueda oponer el pago, la extinción o, en general, la inexistencia del crédito hipotecario que pretende cederse. Una última línea es partidaria de dar primacía al principio de accesoriedad frente al de fe pública (un tercer adquirente sólo podrá quedar protegido en cuanto a la adquisición del derecho real, nunca en cuanto a la adquisición del crédito).

Para Rodriguez Rosado, es relevante destacar que el artículo 144 constituye una excepción al principio de accesoriedad de los contratos, impidiendo que las vicisitudes del crédito se trasladen a la garantía hipotecaria adquirida por tercero. La adquisición a non domino del tercero se refiere sólo a la garantía real, sin que se produzca adquisición o renacimiento alguno de la obligación garantizada. El ponente afirma que puede resultar extraña la supervivencia de una garantía sin crédito, que se convertiría en algo así como una carga real que grava autónomamente un bien. Pero esta solución es la que defiende como más correcta, pues su contraria hace actuar al Registro en un campo que le es ajeno, como es el de las obligaciones.

 

El sistema que recoge el artículo 144 de la ley hipotecaria no es el de fe pública, sino el de inoponibilidad. No es que el Registro proteja al tercer adquirente por el hecho de confiar en la existencia del derecho real de hipoteca publicado por el Registro, sino que el Registro penaliza al propietario gravado por la hipoteca que no hizo constar la extinción o disminución o variación en su beneficio de las condiciones del crédito garantizado. El sistema de protección del adquirente de créditos hipotecarios extintos o inexistentes no responde a la idea básica del sistema de fe pública (“lo inscrito existe para tercer adquirente que confía en el Registro”), sino a la que late en los sistemas de inoponibilidad (“lo no inscrito no perjudica a tercero inscrito”). El tercer adquirente que confía en el contenido del Registro no verá protegida su adquisición en los casos de nulidad o inexistencia del crédito sino que sólo se verá protegido en casos de extinción o reducción no inscrita del crédito hipotecario publicado por el Registro. No es que lo inscrito se de por existente, sino que lo no inscrito se da por inexistente frente a tercero inscrito.

 

PALOMA SABORIDO SANCHEZ.

Prof.Derecho Civil. UMA.