SESION Nº4 CLEMENTE 07-08
“EFECTOS DE LA DECLARACION DE CONCURSO DEL COMPRADOR EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES SOMETIDA A CONDICION RESOLUTORIA EXPLICITA
MARIO CLEMENTE MEORO
Catedrático de Derecho Civil. Universidad de Valencia
(Sesión 19-5-2008)
El profesor Clemente Meoro comenzó la sesión planteando los dos regímenes existentes en los arts. 61 y 62 de la Ley Concursal:
a) Supuesto en el que uno de los contratantes –vendedor- ha cumplido: En este caso, es claro que tiene derecho al precio, incluyéndose por tanto en la masa pasiva (art.61.1). La consecuencia de que tenga un crédito concursal es que no puede resolver, sin capacidad para reclamar posteriormente, ya que en otro caso se modificaría el crédito.
b) Supuesto en el que uno de los contratantes –comprador- cumple antes de entrar en concurso: Su crédito se incluye en la masa activa y el propio concursado o la administración concursal puede optar entre el cumplimiento o la resolución. Si ninguno opta, el art.54.4 determina que pueden hacerlo los acreedores.
Régimen distinto de los anteriores sería el supuesto en el que ninguno hubiese cumplido íntegramente.
El profesor Clemente destaca que el precio debe ser atendido con cargo a la masa. Así, la diferencia de regímenes se observa en la siguiente situación: cuando una parte cumple, se aplica la ley del dividendo, pero si ninguno cumple, el vendedor tiene derecho al pago íntegro de la masa. Si no existe reciprocidad, no cabe la posibilidad de resolución.
En lo que respecta a los incumplimientos, es necesario distinguir entre el incumplimiento íntegro de la prestación y el incumplimiento de obligaciones accesorias. Así, el impago de la escritura, como ejemplo, para Clemente Meoro, solo deberá ser considerado incumplimiento si son obligaciones recíprocas.
Continúa el profesor Clemente con la viabilidad de la resolución contractual. Según el art.62.2, cabe la posibilidad de que la administración concursal o el concursado soliciten la resolución en interés del contrato. Es la denominada resolución voluntaria, según la ley; pero sin acuerdo existente, se garantiza o bien el precio pactado con cargo a la masa, o bien recuperar lo entregado y la resolución con daños y perjuicios. Y es que el interés del concurso no se encuentra en el interés del valor y el precio de la cosa, sino en que el bien inmueble pertenezca a la masa activa.
Con respecto al plazo para solicitar la resolución, advierte el profesor Clemente que no se puede establecer cuando se incumple por parte del comprador concursado, y ya solicitó el vendedor el cumplimiento, o cuando cumplió posteriormente el comprador parte del contrato. Solo será posible resolver por incumplimiento posterior al concurso. En el caso en el que no exista cumplimiento por parte de ningún contratante, el concurso no debe afectar al contrato.
Aún en el supuesto en que exista causa de resolución, se limita la facultad resolutoria del contratante in bonis, posibilitando la solicitud del cumplimiento en interés del concurso. Ello contrasta con el art. 1504 Cc, y enroca con el art. 1124.3 Cc, pero va más allá, ya que no se otorga un nuevo plazo para el cumplimiento, sino que la masa debe cumplir de forma específica, aunque únicamente se refiere a las cantidades indebidas con posterioridad a la declaración de concurso, no a las anteriores. Incluso es viable la condena por daños y perjuicios, aunque el Juez establezca el cumplimiento y no la resolución que se solicitó.
Se centra el profesor Clemente en los diferentes efectos: a) liberatorio, de sus respectivas obligaciones; b) restitutorio, siempre que exista ejecución parcial o total por alguna de las partes (ha de tenerse presente el art.62.4, con la relevancia en si el incumplimiento es anterior o posterior para determinarlo como crédito de la masa, pero independiente de si lo que se tiene que restituir haya sido antes o después de la declaración de concurso, ya que lo relevante es el momento del incumplimiento y no de la entrega); c) resarcitorio, siendo el interés tutelado el contractual positivo.
Supuesto específico: contrato de compraventa de bien inmueble, pactándose la resolución por impago del precio (lex comisoria). Es de aplicación los arts. 56 y 90.1.4º de la Ley Concursal.
El art.56 LConcursal hace referencia a los bienes del concursado afectos a la actividad empresarial, impidiendo al vendedor hacer valer el convenio durante un año, aunque tras ello puede ejercitar las acciones pertinentes. La cuestión es la siguiente, ¿a qué condición resolutoria se refiere el precepto? La norma asimila tales acciones a la ejecución separada. Es posible incluso pensar que el precepto se refiere a las condiciones explícitas en su párrafo segundo (“aunque” parece querer decir “incluso”). Se equiparan las condiciones con las ejecuciones separadas porque cumplen una función de garantía. La Ley las conciben como garantías reales. La condición resolutoria no inscrita no tiene efecto frente a terceros, y por tanto no es garantía real. No tiene sentido que quepa ejecución separada o condición resolutoria que no estén inscritas.
¿Y si es una compraventa de bien inmueble con condición resolutoria inscrita?¿Podría ejercitar el vendedor acción resolutoria separada pese a haber incumplido sus obligaciones? Para el profesor Clemente, sí es posible, si antes de la declaración hubiese ejercitado. Transcurrido el plazo, podré ejercitarse o reanudarse la acción resolutoria.
En lo que respecta a la resolución por impago del precio, ha de desvincularse del art.1504 CC. La asimilación entre garantía real y la condición da lugar a ello. Otra cosa es que esta regla de juego pueda jugar en supuestos de contratos análogos al de compraventa (permuta o alimentos).
En cuanto al resarcimiento de dalos, para el profesor Clemente, sí es posible exigir tal resarcimiento por parte del comprador. A falta de otra regla, el crédito tiene carácter concursal si son créditos anteriores al concurso, y de masa si es posterior. Este es el régimen de los bienes afectos.
PALOMA SABORIDO SANCHEZ.
