SESION Nº2 COBACHO 11-12
“ASPECTOS ACTUALES DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS”
DR. D. JOSÉ ANTONIO COBACHO GÓMEZ
Catedrático de Derecho Civil. Universidad de Murcia.
(Sesión 15-11-11)
PANORAMA ACTUAL DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
Introducción
En España estamos inmersos en una crisis económica y precisamente la escasa mentalidad arrendaticia tiene que ver con ella. De todos es sabido que en el binomio propiedad/arrendamiento estos últimos años la mayoría de la sociedad española ha optado por la propiedad. Es un hecho que al aumentar el número de propietarios también aumenta proporcionalmente el de las hipotecas impagadas.
Cuando el art. 47 de la CE dice que «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación» en ningún momento emplea el término “propiedad”.
¿Qué ha pasado con los Bancos? Al haber concedido tantas hipotecas no hay dinero para invertir en las empresas.
Evolución legislativa
La normativa protectora de los arrendamientos urbanos comienza ya en el S. XIX tras la promulgación del Código Civil.
La primera Ley de Arrendamientos Urbanos es de 31 de diciembre de 1946. La Ley se modificó en el 1949, 1955. Posteriormente el Texto Refundido de 24-12-1964 está en vigor durante 30 años. Lacruz critica duramente el TR de 1964 era hiperproteccionista con el arrendatario: prórrogas, subrogaciones amplias. Sin duda este Texto ha marcado el Derecho español.
En 1985 se entendió que había que cambiar las cosas y se dictó el RDLey de 30-4-1985 (denominado Decreto Boyer) que intenta favorecer la proliferación de arrendamientos. El RDLey suprime la prórroga forzosa, pero se queda corto.
Desde 1989 a 1993 se estudia el tema. En 1993 se disuelven las Cortes y en 1994 se publica una nueva LAU.
Da la impresión que el legislador español “quiere y no puede” estimular los arrendamientos. Se han intentado adoptar las siguientes medidas:
El 8 de abril de 2005 por Acuerdo del Consejo de Ministros se crea la sociedad pública de alquiler.
RD 1472/2007, de 2 de noviembre que regula la renta básica de emancipación de los jóvenes.
Ley 19/2009, 23 de noviembre de medidas de protección, fomento y agilización de los alquileres.
Actualmente puede afirmarse que coexisten tres sistemas normativos según la fecha en la que se firmó el contrato: 1964, 1985 y 1994.
Estadísticas:
De las 25.837.000 viviendas existentes en España, 2.398.465 viviendas arrendadas.
Este aspecto tiene que ver con las reivindicaciones de los “indignados”.
AÑO 2007
Alemania:
43% propiedad 57% arrendamiento
Francia:
56% propiedad 44% arrendamiento
UK:
69% propiedad 31% arrendamiento
Suecia:
45% propiedad 55% arrendamiento
España:
82% propiedad 11% arrendamiento 7% situaciones varias (precario, usufructuario)
En España estamos obsesionados con ser propietarios y con dejar bienes inmuebles en herencia a nuestros hijos. Puede decirse que en nuestro país ha sido un fracaso la regulación arrendaticia. La excesiva protección del arrendatario anterior ha generado esa obsesión por la propiedad. Sin duda la LAU de 1994 ha mejorado la situación existente, el Texto Refundido de 1964 era una “chapuza”.
LAU de 1994:
En la LAU conviven los arrendamientos de vivienda y de uso distinto al de vivienda. El arrendamiento de vivienda merece una mayor protección del legislador. La LAU excluye de los arrendamientos de vivienda los inmuebles de superficie superior a 300 metros cuadrados y los arrendamientos de estudiantes (arrendamientos de temporada).
Cuestiones candentes de la LAU:
- Prórroga de 5 años: Con el mantenimiento de la prórroga el legislador sigue protegiendo al arrendatario. Al final lo que se consigue es que disminuyen las viviendas en alquiler. Muchas veces los precios de los arrendamientos se asimilan a los de las hipotecas, quizás si disminuyesen los precios se incentivaría el mercado arrendaticio.
- Enajenación de la vivienda: art. 14 sigue el principio “venta no mata a renta”.
- Divorcios: Se ha dicho que el “el divorcio es para ricos”. Actualmente ha disminuido la tasa de divorcios por cuestiones económicas. Art. 15. El arrendador no contrata con el cónyuge que al final se queda con el uso de la vivienda. No es un contrato intuitu personae, pero sin duda la persona del arrendatario cuenta y mucho para el arrendador.
En el Barrio de Salamanca de Madrid se da la situación de propietarios indigentes y arrendatarios millonarios en locales estupendos con rentas irrisorias.
Por último destacar que la Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal modifica el apartado 4º del art. 22 de la LEC para facilitar el desahucio. Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias.
MARÍA DEL CARMEN LUQUE JIMÉNEZ
