COMENTARIO CAÑIZARES 2016/2017

DOBLE INMATRICULACIÓN. Pretensión contradictoria de dominio (accesión invertida). Principio de legitimación registral: necesidad de ejercitar previa o simultáneamente la acción de rectificación del Registro.

STS DE 29 DE OCTUBRE DE 2013

(RJ 2013, 7067- Roj: STS 5281/2013)

Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO

 

Ana Cañizares Laso.

Catedrátia de Derecho Civil. UMA.

 

I. ANTECEDENTES Y FALLO

En el presente litigio se plantea un supuesto de doble inmatriculación derivada de sucesivas segregaciones de la finca matriz y en la que parcialmente se da lugar a una superposición de las fincas resultantes que el lo que está en el origen del pleito.

DON JUAN MANUEL interpuso demanda de juicio ordinario frente a CONSTRUCCIONES LLACOSA, S. L., alegando que en el año 1965 se acordó la segregación de una finca del Registro de la Propiedad de Arenys de Mar, formándose treinta fincas, a las que se abrió nuevo folio registral y que fueron distribuidas en tres lotes. En uno de los lotes, en concreto el segundo, se encontraba una parcela, integrante de la finca registral que en la actualidad es propiedad del actor, Don Juan Manuel, por título de herencia. En el tercer lote se encontraba una finca, integrada por tres parcelas. En el año 1981 se practicó una segregación de esta finca registral, hoy propiedad de la mercantil demandada, Construcciones Llacosa S.L, por título de compra. Dado que la demandada había construido un edificio no sólo sobre las parcelas que constituían la finca de la que era titular, sino también sobre la totalidad de una parcela, integrante de la finca propiedad de Don Juan Manuel, se produce un supuesto de doble inmatriculación.

Entendía el actor, don Juan Manuel, que las mencionadas circunstancias daban lugar a la aplicación de la accesión invertida por lo que solicitaba la condena de la mercantil demandada a adquirir la finca registral del Registro de la Propiedad de Arenys de Mar de la titularidad del actor; a otorgar la correspondiente escritura de compraventa y a abonar el precio de 195.000 euros. Por su parte la demandada solicitó la desestimación de la demanda al concurrir en ella la condición de tercero hipotecario del art. 34 LH, siendo propietaria de la finca que adquirió por lo que no podía hablarse de accesión invertida al haber construido sobre su propiedad.

El juez admitió, a instancia de la demandada, la intervención provocada de los anteriores propietarios de la finca adquirida por dicha demandada.

La Sentencia de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda, y declaró que Construcciones Llacosa S.L. había edificado en el terreno del actor, condenando a la mercantil al pago en concepto de indemnización del importe reclamado y absolviendo al resto de los demandados. 

La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso interpuesto recurso por la demandada CONSTRUCCIONES LLACOSA S.L  al entender que en la mercantil concurrían los requisitos del artículo 34 LH por lo que ostentaba, según la sentencia, una posición absolutamente blindada que la hacía inmune a reclamaciones como la realizada.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por don Juan Manuel contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona. 

II. DOCTRINA

El presente caso se centra fundamentalmente en la resolución del conflicto que se produce en los casos de doble inmatriculación. Recoge el Tribunal Supremo en su sentencia la decisión de la Audiencia Provincial que revoca la sentencia del juzgado de primera instancia. Se señala concretamente en la sentencia de la Audiencia, haciendo hincapié en la prueba practicada  que: “si el mundo fuera el Registro de la Propiedad, habría que estimar la demanda, la sucesión de asientos, segregaciones y transmisiones conduce inexorablemente a la conclusión del actor; pero de la prueba practicada se desprende que la división y adjudicación que se hizo en la escritura del año 1965 no tuvo su correspondencia en la realidad, o se vio inmediatamente modificada sin que el cambio tuviera reflejo registra!, ya que un año después de la adjudicación de fincas se aprobó el Plan Parcial de Ordenación que afectaba a todas las parcelas, y cuyas alteraciones sobre la previsión de 1965 se plasman en la realidad física a partir de 1975 y 1977, fechas en las que se van incorporando los equipamientos públicos construidos sobre suelo derivado del Plan de 1966, que, de forma inexorable, tuvieron que incidir en la división practicada en 1965, modificación de la realidad inmobiliaria de la zona que no tuvo acceso al Registro de la Propiedad, quedado desconectado de la realidad”.

Se señala también, en dicha sentencia de la Audiencia, que cuando en 1981 se inmatricula la finca nueva que provenía de una anterior del mencionado lote numero tres, perteneciente por tanto a la mercantil demandada, es claro que no tiene una continuidad lógica la matriz de que proviene, lo que hace pensar que hubo alguna circunstancia (que no quedó explicitada en el título) que justificó el nacimiento de la nueva finca y su acceso al Registro, y que lo expuesto lleva a la duda de si nos encontramos ante un caso de doble inmatriculación. En definitiva se señala que siguiendo el iter registral puro, parece que la finca del actor ocuparía parte del terreno donde ha sido construido el edificio extralimitado por CONSTRUCCIONES LLACOSA S.L.; pero a la vez, con la nueva finca surgida en 1981, la descripción registral de esta finca coincide con el terreno sobre el que está construido dicho edificio.

Con base en lo anterior la Audiencia revoca la sentencia del juzgado de primera instancia al entender que en la mercantil concurrieron los requisitos del art. 34 LH.

En el recurso de casación interpuesto por el demandante don Juan Manuel fundamentalmente se denuncia la infracción de los artículos 38 y 34 de la Ley Hipotecaria. En primer lugar se alega la infracción del artículo 38, apartados 1 y 2 LH, argumentando que el demandante es titular sin contradicción alguna de la inscripción registral de la finca en cuestión del Registro de la Propiedad de Arenys de Mar, y a todos los efectos se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen al titular en la forma determinada por el asiento respectivo, forma que abarca el plano y la ubicación de las fincas, que son circunstancias de la inscripción, inscripción que sólo puedo contradecirse pidiendo nulidad por demanda previa o simultánea, lo que la mercantil demandada no hizo. En segundo lugar se denuncia la infracción del artículo 34 de la LH, al no ser de aplicación al caso. Alega el recurrente que en el artículo 34 de la LH nos encontramos indubitadamente con una sola finca, cuya identidad nadie pone en duda, pero que ha sido vendida por un no titular, y en el presente caso este caso hay dos fincas, y la demandada no compró la finca del recurrente, ni la inscribió a su nombre, sino que compró otra que sí inscribió.

Mantiene el Tribunal Supremo en esta sentencia la doctrina tradicional. En concreto se refiere a la sentencias de 30 de noviembre de 1989 y, particularmente, la de 25 de mayo de 1995 , señalando que “sin establecer fórmulas genéricas aplicables a todos los casos, opta por la recíproca neutralización de los efectos registrales cuando ambos titulares gozan, a su vez, de los principios de buena fe pública y de legitimación registral, de forma que la cuestión dominical debe resolverse, primeramente, de acuerdo con las normas generales del Derecho Civil, dando prioridad a la titularidad material sobre la formal. Sólo cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a dicha normativa, se acudirá a los principios registrales en apoyo o reforzamiento de las respectivas titulaciones”.

Además se mantiene por el Alto Tribunal en esta sentencia que, no obstante, debe señalarse que en el presente caso la acción contradictoria del dominio que en realidad ejercita el recurrente, dado que la pretensión de la accesión invertida se realiza ante la imposibilidad de recurrir a la acción reivindicatoria, por la posición de tercero adquirente del artículo 34 LH que ostenta el recurrido, tiene su base en un problema de inexactitud registral en la sucesiva individualización y descripción de las fincas que se operó en el transcurso de las citadas segregaciones de la finca matriz, dando lugar a una superposición parcial de ambas fincas en su respectiva descripción, que la Audiencia considera acreditada, y cuya solución no se obtiene del mero contraste de los folios registrales.

Desde esta perspectiva, y en contra de lo argumentado por el recurrente, se dice en la sentencia, es el propio principio de legitimación registral (artículos 38, párrafo 2, LH) el que, como consecuencia de la presunción de exactitud del Registro, impone a quien ejercite la acción contradictoria del dominio la carga de entablar previa o simultáneamente la acción de rectificación, consecuencia que guarda una estrecha relación tanto con los derechos procesales del demandado, como con el principio de seguridad jurídica. A lo que debe señalarse, a mayor abundamiento, que a los efectos de la acción de rectificación del Registro no resulta indiferente la aplicación del artículo 34 LH como criterio delimitador del alcance de la misma (artículo 40 LH). 

III. COMENTARIO

Existe doble o múltiple inmatriculación cuando una misma finca, o parte de ella, se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad en dos, o más folios, a nombre de personas distintas. El hecho de que una misma finca se encuentre inscrita dos o más veces a favor de personas distintas constituye una grave deficiencia del funcionamiento del Registro de la Propiedad cuyas causas, planteadas desde hace ya mucho tiempo y aún no resueltas, cabe encontrar en ser defectuoso nuestro sistema registral de identificación de fincas; en que el Registro no se apoye en un buen Catastro; y en la simplicidad de los medios de inmatriculación. En el sentido dicho es de todos conocido que aunque en el Reglamento Hipotecario se establecen las precauciones que ha de tomar el Registrador para evitar que se pueda producir un supuesto de doble inmatriculación, siempre es posible el error. Y así puede darse una búsqueda equivocada de los índices, las deficiencias de los mismos o el olvido de extender la correspondiente nota marginal a la finca matriz para la constancia de la segregación de parte de la misma a fin de formar finca independiente. Debe anotarse que el legislador ha dado un paso adelante en la dirección de intentar dar una mejor solución a los problemas de doble inmatriculación con la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo que entrará en vigor el próximo 1 de noviembre de 2015. No obstante, no haremos referencia en este comentario a esta reforma por lo que es evidente, no poder afectar al caso resulto en la sentencia que comentamos de 29 de octubre de 2013.

La doble inmatriculación puede deberse, como se acaba de señalar, a diferentes hechos. Es más habitual de lo que se pueda pensar el caso en el que se inmatricula la misma finca en dos folios registrales diferentes cuyo titular en ambos casos es el mismo (ya sea la totalidad o parte de la finca), o en los que los propietarios son distintos. Puede deberse también a situaciones que no son estrictamente inmatriculaciones, sino que se trata de inscripciones posteriores que se efectúan a través de modificaciones físicas de la finca (segregaciones, agregaciones, agrupaciones, etc.) donde el Registro refleja dos folios en los que aparecen inscripciones que dan como resultado una doble inscripción de parte de una finca.

En el caso de la sentencia que comentamos la doble matriculación se produce como consecuencia, según parece desprenderse de lo recogido en la misma, de las sucesivas segregaciones producidas que dan como consecuencia la doble inmatriculación de parte de una misma finca. Planteándose la discusión por parte del actor al entender que debía aplicarse la accesión invertida mientras que por la parte demandada se sostenía su condición de tercero hipotecario del art. 34 LH.

Como es sabido, producida una doble matriculación el art. 313 RH intenta encauzar el asunto legitimando a cualquiera de los titulares registrales para solicitar del Juez que dicte auto ordenando la efectuación de nota marginal expresiva de la situación en los dos o mas folios inmatriculadores. Dado que, ni la Ley Hipotecaria ni el citado art. 313 RH, único precepto de nuestro Ordenamiento que se refiere de manera explícita a la doble inmatriculación, nada dicen acerca del criterio que deba seguir el Juez para apreciar la eficacia ofensiva y defensiva de la inscripción, ha sido fundamentalmente la Jurisprudencia, así como la Doctrina de los autores, la que ha intentado dar solución al conflicto, centrándose la cuestión en las normas que deben ordenar la prelación entre los diversos titulares, ambos del mismo dominio publicado en folio distinto.

El Tribunal Supremo en esta sentencia parte de la base de la doctrina jurisprudencial existente desde los años 80 que viene entendiendo que cuando una misma finca o una parte de ella consta inmatriculada dos o más veces se genera una situación irregular, que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asientos. 

En este sentido el Alto Tribunal señaló, entre otras, en su sentencia de 12 de mayo de 1983 que: “En el supuesto de doble inmatriculación en el Registro de la Propiedad, deja de actuar el principio hipotecario de presunción de exactitud del contenido del Registro en su doble manifestación de legitimación o presunción iuris tantum mientras no se acredite la inexactitud registral (art. 38 LH y concordantes), y de la fe pública registral o presunción iuris et de iure de exactitud e integridad en beneficio del tercero que adquiere a titulo oneroso confiado en dicho contenido registral (art. 34); y deja de actuar porque si la presunción de exactitud se refiere al contenido de la hoja registral abierta a cada finca en la que se relaciona todo su historial jurídico, en las hipótesis de doble inmatriculación las respectivas presunciones que emanan de los asientos contradictorios referidos a la misma finca quedan neutralizadas al no poder el Registro garantizar la pertenencia del mismo derecho a favor de titulares distintos, y, en tal supuesto, el problema, de imposible solución en el campo registral basado en una sola hoja para cada finca, se traslada al ámbito del Derecho civil”. 

En el caso comentado, como acabamos de mencionar se sigue, en principio, la recíproca neutralización de los efectos registrales cuando ambos titulares gozan de los principios de buena fe pública y de legitimación registral, sin embargo se resuelve confirmando la sentencia de la Audiencia que falla con base en los arts. 38 y 34 LH 

La doctrina jurisprudencial mantenida al menos desde finales de los años ochenta, aunque ciertamente sin unanimidad, es la de “la prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil”.

La evolución seguida por el Alto Tribunal quedó muy bien reflejada en la Sentencia de 18 de diciembre de 2000, que recogía lo ya expuesto en la sentencia de 30 de noviembre de 1989 refiriéndose a los dos criterios que venían siendo acogidos por el Tribunal Supremo respecto de lo que suponía la regla de la prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil. Así se sostiene que en el campo del derecho civil son dos los criterios sentados por la doctrina de la Sala: En primer lugar el de la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho Civil puro, es decir abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales; Y en segundo lugar, el de la prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. De entre ambos la sentencia de 2000 hace suyo el segundo y señala literalmente que “del examen de dicha doctrina fácilmente se deduce que la regla general la constituye el primero de los criterios jurisprudenciales, y solo para ciertos casos en los que concurran circunstancias cuyos particulares será en los que se puede aplicar el segundo criterio; y esto es así por lo simple de la cuestión, puesto que de atenernos a este segundo criterio hubiese bastado que el legislador así lo hubiere sancionado y de no hacerlo lo que no cabe pensar es que lo remitiera a un juicio ordinario declarativo, cuando la cuestión estaba resuelta con el mero examen de las hojas registrales”.

Esta doctrina jurisprudencial es la que se viene manteniendo hasta las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2008, y 18 de mayo de 2012, reiterando la idea de que «en los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad. Reiterándose esta misma doctrina en la sentencia que comentamos en la que se señala que se debe optar “por la recíproca neutralización de los efectos registrales cuando ambos titulares gozan, a su vez, de los principios de buena fe pública y de legitimación registral, de forma que la cuestión dominical debe resolverse, primeramente, de acuerdo con las normas generales del Derecho Civil, dando prioridad a la titularidad material sobre la formal”. Sin embargo, como ya se ha señalado, se resuelve confirmando la sentencia de la Audiencia que falla con base en los arts. 38 y 34 LH.

En general, aun con el predominio de la doctrina jurisprudencial expuesta, esto es el más general consistente en hacer prevalecer la inmatriculación a favor del sujeto que según las normas del Derecho civil sea el propietario; excepcionalmente, se ha decantado por el criterio de considerar de mejor condición al titular del folio registral cuya inmatriculación es más antigua; e incluso, en alguna ocasión se ha hecho jugar el art. 34 LH y de esta forma dando preferencia al titular que lo fuera según tal precepto.

Se viene diciendo que al no resolverse la cuestión de la doble inmatriculación por la Ley Hipotecaria respecto de cual sea el titular protegido, la pugna debe resolverse conforme al Derecho civil puro con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley. Lo cierto es que en realidad no son cosas excluyentes que la propiedad deba declararse con las normas de derecho civil y que se pueda considerar al titular del folio registral cuya inmatriculación sea más antigua o que incluso pueda jugar el art. 34 LH. Se debe partir de la base de la separación entre la protección del Registro y los principios hipotecarios conforme a lo publicado por el Registro y el modo de adquirir el dominio y la transmisión por tanto de la propiedad y demás derechos reales.

Tras una primera inmatriculación de la finca, la segunda inmatriculación debería ser una inscripción de inmatriculación nula de acuerdo con los arts. 198 y 199 LH. Como dice Miquel González aun refiriéndose a la inaplicabilidad de la fe pública a adquisiciones posteriores a la doble inmatriculación, señalando que una inmatriculación indebida (lo es por hipótesis la segunda inmatriculación) desde luego no puede impedir los efectos ya producidos de la fe pública a favor del titular del asiento anterior a la doble inmatriculación.

Respecto del juego de los principios registrales debe decirse que jugarán a favor del inmatriculante y no respecto de la segunda inmatriculación indebida. Distinto será sin duda la determinación de quien sea propietario que necesariamente, no siendo la inscripción constitutiva en nuestro ordenamiento deberá decidirse de acuerdo con las normas del Derecho civil puro, lo que en el caso de la sentencia podría haber dado lugar a una solución distinta.

 

IV. BIBLIOGRAFÍA

 

CLEMENTE MEORO, M., Doble inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad, Tirant lo Blanch, Valencia 2007; MIQUEL GONZÁLEZ “El Registro Inmobiliario y la adquisición de la propiedad”, RDPat, nº1, pag. 45 y ss.; PEÑA Y BERNALDO DE QUIROS, M., Derechos Reales. Derecho Hipotecario, Centro de Estudios Registrales, Madrid 2001, Tomo II.