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LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE UBICADO EN ESPAÑA ANTE UN NOTARIO EXTRANJERO: LA CUESTIÓN DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Carmen Jerez Delgado

Profesora Titular de Derecho civil

Universidad Autónoma de Madrid

 

En la actualidad, estamos a la espera de que la Sala Primera del Tribunal Supremo resuelva la cuestión de si las escrituras públicas de contratación sobre inmuebles sitos en España tienen acceso al Registro de la Propiedad cuando han sido autorizadas ante Notario extranjero. Con el razonamiento jurídico que pueda darse a favor o en contra del acceso a los libros del Registro de la Propiedad de este tipo de documentos, confluyen intereses corporativos de diversa índole, y esto hace que en última instancia la solución buscada pueda convertirse –más que en una solución técnica- en una solución de política legislativa.

El origen del pleito que ha dado lugar al recurso de casación pendiente de sentencia está en la calificación negativa emitida por un Registrador de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife. El Registrador rechaza la inscripción registral de una escritura pública de compraventa de un apartamento otorgada ante Notario alemán. La nota de calificación dice así: “No se practica la inscripción de dicho documento porque no se considera adecuado para acceder al Registro de la Propiedad español, al carecer de plena fuerza legal en España y ser el sistema español de transmisión por contrato de la propiedad y demás derechos reales muy diferente del alemán”.

Recurrida la calificación, ésta fue respaldada por la Dirección General de los Registros y del Notariado[1]. Los argumentos de la DGRN no convencieron a los Jueces de Primera y Segunda Instancia, partidarios de recurrir al Derecho Internacional Privado y a las normas previstas en la Legislación hipotecaria. Recurrida la resolución de la DGRN, en ambas instancias se estimó la demanda[2].

El principal argumento utilizado por la DGRN para confirmar la calificación negativa del Registrador (y por tanto, para desestimar la pretensión de inscripción del documento extranjero) fue que la forma pública, cuando es exigida de modo específico por el Ordenamiento, cumple una función de control. En estos casos –explica la DGRN-, la forma está al servicio de ciertos intereses, que no sólo son los de los adquirentes sino también los de terceros y, en particular, los de las Administraciones Públicas, y, concretando más aún, los de la Administración Tributaria. El hecho de que el Notario español controle lo relativo al pago de los impuestos correspondientes al acto jurídico inscribible, justificaría la negativa de acceso a nuestros Registros de estos documentos otorgados ante un Notario extranjero que no tiene –declara la DGRN- formación y autoridad para controlar una legalidad ajena a su competencia, ni está sometido a deberes de cooperación con una Administración Pública de la que no forma parte.

La cuestión que planteamos es la siguiente: ¿son realmente dichos intereses fiscales los que inclinan definitivamente la balanza? Porque, si lo fueran, quedarían salvados por la actual legislación. En particular, la Ley hipotecaria obliga al Registrador de la Propiedad al control del pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir[3]. Y la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que en el supuesto de escrituras autorizadas por funcionarios extranjeros, el plazo de prescripción se computará desde la fecha de su presentación ante cualquier Administración española[4].

¿Es, pues, el interés del Fisco, en última instancia, la razón que late tras la cuestión de la denegación de acceso a nuestro Registro de la Propiedad de este tipo de documentos? Mi opinión, como anuncié al inicio, es que convergen en este asunto dos tipos de argumentos: los de índole estrictamente jurídica y los de índole política. Estos últimos tienen presentes otros intereses, que no son precisa o exclusivamente los fiscales.

            Desde el punto de vista estrictamente jurídico, claramente pesan más los argumentos favorables a la admisión del documento extranjero en el Registro de la Propiedad. Podemos afirmarlo poniendo en juego la regulación hipotecaria con las normas de Derecho Internacional Privado[5]. Estas normas, a su vez, quedan reforzadas por el resto del Ordenamiento jurídico[6] y por los principios inspiradores de la Unión Europea[7], argumento que también hemos de tener en cuenta cuando –como en este caso- el Notario y los contratantes son ciudadanos miembros de la UE.

Si revisamos los argumentos jurídicos empleados por la DGRN, advertimos que, junto al ya citado (relativo a la función de control de la escritura pública legalmente exigida), la DGRN se apoya en un segundo y último punto fuerte para respaldar la decisión del Registrador. Se considera la imposibilidad de inscribir el documento extranjero dadas las diferencias entre los sistemas español y alemán de transmisión de la propiedad. A mi juicio, este argumento es fácilmente rebatible. La razón es sencilla. A estos efectos hay que atender al sistema español de transmisión de la propiedad, que exige título y modo, elementos ambos que concurrían al tiempo de la solicitud de inscripción[8]. En cuanto a la publicidad, también hay que estar a la legislación española, que requiere documento público, requisito que se cumplía en este caso[9].

            Desde el punto de vista político, sin embargo, existen intereses implicados que pudieran pujar por la solución contraria, esto es, por la inadmisibilidad registral de la escritura extranjera, tal y como viene sosteniendo la DGRN. Estos son los intereses de los bancos, de los abogados y, muy especialmente, de los Notarios españoles, que pierden una cuota de mercado importante si finalmente la solución se ajusta a lo que, desde el punto de vista estrictamente jurídico, parece que sería más correcto[10].

Por otra parte, la solución de la DGRN coincide con la tendencia que, al parecer, están siguiendo la mayoría de los países europeos en esta materia (conforme a la información publicada por el Ilustre Colegio de Abogados de Murcia[11]). Además, el 19 de noviembre de 2008, el Parlamento Europeo ha hecho público un informe con recomendaciones destinadas a la Comisión sobre el documento público europeo, siendo ponente el eurodiputado español Manuel Medina Ortega. El informe sigue la propuesta de reglamento presentada por el Consejo de Notarios de la Unión Europea (CNUE), bajo la presidencia española del Notario Juan Bolás (2008). En el informe, el Parlamento Europeo pide a la Comisión que presente una propuesta legislativa destinada a establecer el reconocimiento mutuo y la ejecución de los documentos públicos. Sin embargo, expresa su deseo de que el reglamento solicitado se aplique a todos los documentos públicos en asuntos civiles y mercantiles, con la exclusión de los relativos a inmuebles y que deban o puedan ser objeto de una inscripción o una mención en un registro público.

El 11 de septiembre de 2008, Jacques Barrot, Vicepresidente de la Comisión Europea y Comisario en materia de Justicia, Libertad y Seguridad, anunció ante el 2º Consejo de Notarios de la UE la publicación por la Comisión Europea de un Libro Verde sobre las escrituras públicas en 2009.

            Esta es la situación en que se encuentra hoy la cuestión en el Derecho europeo. Al informe del Parlamento Europeo se ha llegado con un innegable impulso del Notariado español. ¿Hasta qué punto no está presente, en la solución propuesta por el Parlamento Europeo, el conflicto de intereses que se genera -con vistas al futuro- entre Notarios y Registradores de nuestro país? Como ha explicado Juan Álvarez-Sala, el sistema de doble calificación notarial y registral está probablemente en crisis y entre notarios y registradores hay una lucha por la hegemonía de la calificación. (…). La accesibilidad al Registro de los documentos notariales extranjeros, conforme a esa supuesta equivalencia de las formas, hubiera revalidado la calificación registral, restituyéndole una situación de hegemonía quizá ya irreversible y absoluta[12]. No siendo éste el factor decisivo, sí es quizás un importante factor a tener en cuenta para comprender la doctrina española de la DGRN.