SESION Nº4 PAU 08-09

“LOS NUEVOS PERFILES DEL DERECHO HIPOTECARIO”

DR.ANTONIO PAU PEDRÓN

Registrador de la Propiedad. Doctor en Derecho. Notario. Abogado del Estado.

(Sesión 20-01-09)

 

Origen del Derecho Hipotecario moderno: La técnica legislativa y la sistemática actual retrasa la evolución del Derecho hipotecario. Y es que la mayoría de los preceptos vigentes arrancan de la Ley Hipotecaria originaria, debido a la técnica de modificar no la globalidad del texto legal, sino preceptos concretos. Por otro lado, el hecho de emplear Disposiciones Adicionales de la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos como cauce para las recientes modificaciones conlleva reformas precipitadas.

Para Pau Pedrón, una fecha clave es 1955, cuando Lacruz Berdejo publica las Lecciones de Derecho Registral, introduciendo diferentes novedades en el Derecho Hipotecario reseñables:

a)      La esencia del sistema registral se encuentra en la publicidad. Define el derecho registral como el derecho de la publicidad.

b)      La función de la publicidad consiste en ofrecer exactitud en el campo de los derechos reales. Según algunos autores como Roca Sastre, para la ley Hipotecaria la función de la inscripción es rectificar, por lo que en un principio el Registro se presupone inexacto. Esta es una visión demasiado dramática del Registro. Sin embargo, para Lacruz ha de partirse desde el polo opuesto, es decir, de la presunción de exactitud del registro que se ha de llevar hasta sus últimas consecuencias, puesto que lo publicado en los folios registrales es la verdad oficial.

c)       La dicotomía existente entre la seguridad jurídica y la seguridad del tráfico, o lo que es lo mismo, entre el interés del titular del derecho y el interés del adquirente determina que la institución que protege ambos intereses sea el Registro.

d)      Distinción entre forma y publicidad. La publicidad interesa a toda la sociedad, mientras que negocio como forma interesa solo a las partes. Además, la forma sirve para probar mientras que la publicidad sirve para oponer.

Idea de oponibilidad (a través de la argumentación de Amoros Guardiola): Para Pau Pedrón, ha de destacarse el hecho de que ninguna regulación mencione la oponibilidad, sino que se aluda a la inoponibilidad. La publicidad sirve para que lo inscrito afecte a los terceros. Es explicable, por ello, que solo se hable de inoponibilidad porque los derechos reales son oponibles frente a todos, y no es el Registro el que les otorga tal carácter. Aunque para el ponente, esto no es real porque queda fuera el tercero hipotecario. Para conseguir esta oponibilidad erga omnes sería imprescindible en la práctica título, más modo más inscripción, con los requisitos establecidos en el art.34 LH.

La visión moderna no duda de la idea de que la inoponibilidad es un fenómeno unitario. Lo que el Registro no dice, no afecta a terceros. Cabe la posibilidad de una oponibilidad extrarregistral, ya que la inscripción no es constitutiva. Y es que la alternativa en cuanto que afecten los derechos reales a terceros es la oponibilidad legal. En el caso de una adquisición de finca no inmatriculada, puede someterse a la oponibilidad de otro sujeto. Aún estando inmatriculada también puede actuar la oponibilidad legal (art.34 LH). Por tanto, oponibilidad se convierte en el efecto directo que produce el Registro.

Otro efecto del Derecho Hipotecario moderno es que el registro de todos los derechos reales debe ser el mismo. En el caso de la inscripción constitutiva de la hipoteca responde a un principio común en cuanto a constituirse como derecho real sin contacto posesorio; y debería extenderse, según el ponente, a todos los restantes derechos reales que por su propia naturaleza, carecen de tal contacto (derecho de opción, tanteo, retracto, algunas anotaciones preventivas y prohibiciones de disponer).

Relación entre la calificación y la inoponibilidad: no existe sistema con presunción de exactitud sin calificación previa.

Otro rasgo a destacar es la necesidad de colocar la oponibilidad en su lugar. Es decir, si un derecho inscrito es oponible a un derecho posterior inscrito carece de sentido no hablar de oponibilidad. Se alude a la prioridad, pero ésta ha de ser reconducida a un momento anterior a la inscripción. Debe reconsiderarse como oponibilidad.

Objetivación de la Buena Fe: Para Pau Pedrón, la buena fe consiste en el puro conocimiento, sin tener nada que ver con la intencionalidad. Debe ser un conocimiento pleno, cierto, sin que los meros indicios de la realidad basten con destruir la buena fe. La diferencia entre la apariencia negocial y la real es inadecuada e incluso rechazable.

Función registral: es semejante a la función judicial porque la publicidad se convierte en una declaración solemne de derechos. El acta de inscripción podría asemejarse al fallo de la Sentencia, aunque declara derechos frente a todos y no frente a la parte. No obstante el silogismo es válido pues la actuación del juez y el registrador son muy parecidas. Aunque el objeto sea diferente, pues el de la publicidad del documento tiene como objeto el propio negocio, y el objeto de la publicidad registral es lo que deriva del negocio, es decir la situación jurídica, careciendo de fecha. Por ello, el ponente afirma que en el Registro de la Propiedad no se inscribe el negocio o acuerdo, sino determinadas situaciones jurídicas. Por ello, no se debe mantener que la eficacia del Registro es exclusiva para los derechos reales únicamente, sino que se despliega para todos los derechos inscritos (reales o no). Partiendo de que se publican en el Registro situaciones jurídicas, entonces todos los principios han de aplicarse a la totalidad de los derechos.

Por otro lado, ha de afirmarse que la inscripción registral es una declaración de derechos en cuanto al fondo, de ahí que la normativa se centre en ello. No se precisa nada en cuanto a la forma, con respecto a la redacción de los asientos, lo que sería deseable. Para el ponente, debería diferenciarse claramente las cuatro partes que tiene el asiento, destacándose el Acta, y redactándose el título adecuadamente.

Para terminar, recordar que nuestro sistema es causal (vid. Arts. 18 y 34 LH, que son preceptos que exigen causa). Luego ha de rechazarse la inscripción si no llega al registrador el negocio. El título y el derecho derivado del título han de ser inescindibles.

 

PALOMA SABORIDO SANCHEZ.