ARRIETA SEVILLA Finca doblemente inmatriculada

La venta de finca doblemente inmatriculada

como supuesto de incumplimiento

 

Luis Javier Arrieta Sevilla

Personal Investigador en Formación

Departamento de Derecho civil

Universidad de Navarra

 

I.   Introducción

II. La crisis de la solución tradicional 

III. Crítica a la prioridad registral como solución a la doble inmatriculación

IV. Crítica a la solución de la doble inmatriculación conforme a la fe pública registral 

V. La verdadera interpretación de la jurisprudencia 

VI. Conclusión

 

I. Introducción

El tema sobre el que versa el Congreso es el «Incumplimiento en el ámbito de la contratación inmobiliaria». Dentro de este marco general, en la presente comunicación vamos a estudiar una situación de riesgo o pendencia que puede afectar a quien realiza un cambio real de naturaleza inmobiliaria. En concreto, voy a desarrollar algunas ideas acerca de la venta de finca doblemente inmatriculada como un supuesto del que necesariamente se va a derivar un incumplimiento contractual.

La doble inmatriculación contradictoria es aquella patología registral consistente en que un mismo terreno está inmatriculado dos veces en el Registro de la Propiedad a nombre de dos personas que sostienen —de modo contradictorio— que son los únicos titulares del inmueble. La falta de los instrumentos técnicos apropiados para lograr la adecuación de la descripción registral de la finca con la realidad extrarregistral ha desembocado en supuestos de invasión tabular de finca inmatriculada o doble inmatriculación.

Nos encontramos, por tanto, ante situaciones en las que dos personas están legitimadas por el Registro para comportarse como propietarios de un inmueble cuando, desde un punto de vista civil, sólo uno de ellos puede serlo.

El artículo 1461 del Código civil (CC) establece la obligación de todo vendedor de entregar la posesión de la cosa vendida para no incurrir en incumplimiento contractual, en cuyo caso, el comprador podrá, entre otras cosas, instar la resolución del contrato o exigir el saneamiento por evicción.

Puede ocurrir que una finca doblemente inmatriculada sea objeto de dos contratos traslativos del dominio, cada uno a cargo de un titular registral. En tal caso, siempre se va dar un incumplimiento porque alguno de los vendedores no podrá poner en posesión pacífica a su comprador. Sin embargo, en un primer momento —por efecto de la publicidad registral— no sabremos quién es el verdadero titular civil que ha transmitido la propiedad y quién es el titular registral que ha generado la invasión tabular e incurre en incumplimiento. Por tanto, para determinar de qué titular registral ha incumplido su obligación de entregar la posesión al comprador será necesario solucionar previamente la doble inmatriculación (artículo 313 del Reglamento Hipotecario).

II. La crisis de la solución tradicional

Tradicionalmente, ante el silencio del legislador, se ha dicho que la doble inmatriculación contradictoria se debe solucionar a través de las normas recogidas en el Código civil con exclusión de la normativa especial relativa al Registro[1]. Sin embargo, parte de la doctrina y la praxis jurisprudencial acuden habitualmente a otros criterios distintos del Derecho civil puro.

No pocas sentencias solucionan la doble inmatriculación a través de la prioridad registral extrayéndola del artículo 1473.II CC[2]^y[3]. La doble venta, so capa de Derecho civil puro, ha propiciado la entrada de normas registrales como remedio de esta patología.

La crítica doctrinal más consistente a la solución tradicional es la de Mario Clemente Meoro que publicó, en 1997, un estudió monográfico en el que sostiene que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) se puede emplear para solucionar la doble registración de un mismo inmueble cuando sólo uno de los titulares registrales ostenta la condición de tercero hipotecario[4]. Su posición doctrinal no sólo tiene una base teórica sino que se fundamenta en seis sentencias del Tribunal Supremo que a lo largo de la historia han empleado la fe pública registral para solucionar la doble inmatriculación[5]. Desde 1997 y hasta 2006, el Tribunal Supremo ha acudido en otras seis ocasiones a la fe pública registral y las diversas Audiencias Provinciales lo han hecho diecinueve veces[6].

Al hablar de la solución a la doble inmatriculación, no nos encontramos ante una cuestión baladí o que en nada influye en la regulación del incumplimiento.

La jurisprudencia —especialmente en situaciones en las que legislador no se ha posicionado, como ocurre en la doble inmatriculación— complementa las normas del ordenamiento (artículo 1.6 CC), por lo que se le exige no sólo buscar la solución justa al caso concreto sino también corrección técnica y coherencia con el resto del ordenamiento jurídico. Las líneas jurisprudenciales de solución de la doble inmatriculación desviadas de la posición tradicional pueden invertir la responsabilidad por incumplimiento. Si extraemos la ratio decidenci formal de estas sentencias (separándolas del particular supuesto de hecho) podemos llegar a concluir que el sujeto de incumple en materia contractual, cumple en la esfera jurídico-real y que el que cumple en el ámbito contractual, incumple en el jurídico-real.

Con este estudio pretendemos defender la doctrina tradicional y demostrar que la doble inmatriculación se soluciona olvidando que existe, como si de un problema de propiedad sobre fincas no inmatriculadas se tratara, con base en el artículo 609 CC y poner de relieve el riesgo que implican estos fallos a efectos de inversión de la responsabilidad por incumplimiento.

Para lograr nuestro objetivo vamos a desarrollar una crítica —desde una perspectiva dogmática y jurisprudencial— a las teorías que aceptan la prioridad y la fe pública registral en los supuestos de doble inmatriculación.

La metodología que hemos empleado para el análisis de las resoluciones judiciales consiste en partir del supuesto de hecho para, una vez conocido, determinar qué titular registral tiene el mejor derecho sobre el inmueble y comprobar si es el titular protegido por el fallo de la sentencia. De este modo, si una resolución judicial acude formalmente al principio de prioridad o de fe pública pero el fallo protege al titular registral que tiene un mejor título civil de adquisición vamos a calificar al criterio registral de redundante con el de Derecho civil.

III. Crítica a la prioridad registral como solución a la doble inmatriculación

Aunque la doctrina y la jurisprudencia acepten la aplicación de la prioridad en la doble registración de inmuebles, consideramos que acarrea varios problemas que hacen que no se deba emplear para solucionar este tipo de litigios. En primer lugar, porque nuestro sistema registral consagra la inscripción declarativa. Los derechos reales nacen y transmiten fuera del Registro y sólo se incorporan al mismo para ser objeto de protección y publicidad. Puede ocurrir que el verus dominus inscriba su título de propiedad cuando la finca ya está inmatriculada a favor de un tercero —sin que éste la hubiera adquirido a non domino—, y no por ello el título y derecho de propiedad del verus dominus han dejado ser preferentes erga omnes.

El hecho de que una inscripción registral sea más antigua que otra no implica necesariamente que la primera sea el reflejo registral de la verdad extrarregistral y que la segunda inscripción represente el fraude o el error constitutivos de la doble inmatriculación que, en caso de enajenación, generará un incumplimiento contractual. En responsabilidad por incumplimiento sólo incurrirá el titular registral que no es titular civil y transmite a un tercero que no pueda mantener pacíficamente su posesión, independientemente de si es el vendedor es primer o segundo inmatriculante.

Otro de los argumentos que, a nuestro juicio, excluye la aplicación del artículo 1473 CC es el de los requisitos que debe reunir el comprador protegido en supuesto de doble venta. La doctrina dualista sobre la protección registral de los terceros establece una relación entre los artículos 32 LH y 1473 CC[7] que les lleva a afirmar que el tercero, para ser protegido por el Registro, no necesita haber adquirido de titular registral. Sin embargo, la jurisprudencia de modo tácito rechaza el dualismo y exige —a efectos de adquirir la propiedad a non domino— que el segundo comprador adquiera conforme a los requisitos del artículo 34 LH. Si trasladamos la doctrina monista sobre el tercero hipotecario a los supuestos de doble inmatriculación concluimos que la doble venta no es un medio válido para solucionarla, ya que con ella o bien se protege al que adquirió primero a domino amparado por el artículo 609 CC o si se protege al segundo comprador es porque se puede acudir a la fe pública registral y, como ahora diremos, en los casos de doble inmatriculación se deben excluir las normas y principios registrales.

IV. Crítica a la solución de la doble inmatriculación conforme a la fe pública registral

Sin embargo, actualmente son varios los autores que sostienen la posible aplicación del artículo 34 LH en litigios de doble inmatriculación inmobiliaria[8]. A nuestro juicio, esto supone una equivocación: la mecánica registral exige excluir la fe pública registral de la doble inmatriculación por una medida de política legislativa.

No se puede permitir que quien acude al Registro e inscribe su título se vea luego traicionado por la institución en la que ha confiado y cuya función es proteger derechos y darles publicidad. Si aceptáramos la aplicación de la fe pública registral en la doble inmatriculación dejaríamos indefenso al titular civil diligente que sólo es titular registral.

El conflicto entre seguridad del tráfico y seguridad de los derechos no tiene una solución fácil. Cuando se protege al tercero hipotecario se abandona al titular civil y viceversa. Por ello, se debe buscar un equilibrio que fije cuándo debe primar la seguridad del tráfico sobre la seguridad de los derechos y cuándo no. El equilibrio razonable consiste en proteger al titular civil siempre, excepto cuando no ha inmatriculado y aparece un tercero hipotecario. Esto significa que el titular civil que ha inscrito su derecho en el Registro jamás podrá verse perturbado a no ser que su derecho recoja alguna inexactitud (artículo 40 LH).

Rechazamos, también, la aplicación de la fe pública registral con base en dos argumentos de origen legal.

— En primer lugar, por la relación que tiene el artículo 34 LH con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 LH[9]. En los supuestos de doble inmatriculación, la existencia de dos titulares registrales hace que la protección que el artículo 38 LH dispensa a ambos titulares se anule recíprocamente por resultar contradictoria lo que conduce a que la fe pública registral resulte inaplicable.

— En segundo lugar, porque en la doble inmatriculación no nos encontramos ante un verdadero supuesto de inexactitud registral. A tenor de lo que establece el artículo 34.II en relación con los artículos 39 y 40 LH, la inexactitud registral es un requisito indispensable para la operatividad de la fe pública. A nuestro juicio, la doble inmatriculación no es en sí misma una inexactitud registral sino la consecuencia de una inexacta descripción de finca, puesto que siempre una de las inscripciones no se corresponderá con la realidad extrarregistral[10]. Está claro que el vendedor de la finca inexactamente inmatriculada es el que responderá por incumplimiento frente a su comprador. Sin embargo, a priori no sabemos cuál es la inscripción equivocada. Hasta que no se determine cuál es la inexacta ambas inscripciones gozarán de la protección que el artículo 38.I LH dispensa a las inscripciones vigentes. Esta doble aplicación de la protección estática de la inscripción excluye los medios tabulares de solución de conflictos porque ambas inscripciones ven suspendida su eficacia por lo que no cabe entender que en los supuestos de doble inmatriculación se cumpla el artículo 39 LH porque una inscripción suspendida no es susceptible de ser inexacta[11]. Por este motivo, la determinación del sujeto que incumple requiere la solución, como si de una cuestión prejudicial se tratara, de la doble inmatriculación.

V. La verdadera interpretación de la jurisprudencia

Desde un punto de vista dogmático, creemos justificada la exclusión de la prioridad registral y de la fe pública de la solución de la doble inmatriculación.

Sin embargo, casi una treintena de Sentencias de nuestros diversos Tribunales acuden, para dar solución a estos litigios, al artículo 34 LH y otras tantas lo hacen a la prioridad registral. ¿Esto implica que nuestros Tribunales han desarrollado unas líneas paralelas de solución de la doble inmatriculación que han generado fallos injustos por una indebida aplicación de normas civiles e hipotecarias que han podido generar una inversión del incumplimiento contractual? Creemos que no.

El estudio jurisprudencial que ha servido de base para la redacción de esta comunicación arroja una conclusión contundente: siempre que se emplea la fe pública registral o la prioridad para solucionar una doble inmatriculación se protege al que —y por que—, desde un punto de vista civil, ostenta un mejor título de adquisición de los recogidos en el artículo 609 CC.

Las sentencias que emplean formalmente estos nuevos criterios de solución de la doble inmatriculación se pueden reunir en cuatro grupos distintos:

A.   Las que emplean la regla prior in tempore, potior in iure se dividen en dos grupos:

1)   Aquellas que acuden a la primera inmatriculación como argumento para demostrar el mejor derecho.

2)   Aquellas que acuden a la prioridad en la última inscripción del dominio.

La disparidad de respuestas que emplea la jurisprudencia acerca de quién ostenta un derecho previo se debe, a nuestro parecer, a que con la prioridad lo que se hace es defender a quien tiene un mejor título de propiedad. En ocasiones, el mejor título de propiedad queda amparado por una inmatriculación previa. Sin embargo, en supuestos en los que la inscripción del primer folio resulta fraudulenta o ilegal y el último asiento del segundo folio —que recoge el título de quien ostenta un mejor derecho— es previo al último asiento del primer folio el juez acude a la fecha de éste para dar solución al litigio. Así que, cuando la jurisprudencia emplea el criterio de prioridad para determinar qué titular registral ostenta un mejor derecho previamente ha determinado cuál de ellos tiene el título eficaz para la adquisición y, por tanto, para la transmisión del dominio a terceros.

B.   Las sentencias que acuden a la fe pública registral se pueden agrupar del siguiente modo:

1)   Aquellas en las no hay un verdadero supuesto de inexactitud registral. La fe pública registral requiere, como hemos dicho, una inexactitud registral. Si ésta no existe y se aplica el artículo 34 LH es porque hay una adquisición a domino del inmueble —protegida por los artículos 609 y 1095 CC— y una segunda inmatriculación fraudulenta o negligente de la finca que hace redundante e innecesaria la protección de la fe pública registral.

2)   Aquellas en dónde hay un tercero hipotecario previo a la doble inmatriculación que adquirió a non domino el inmueble o un comprador a domino que adquirió con los requisitos del artículo 34 LH antes de la segunda inscripción. Una vez concluida la adquisición, el comprador a non domino tiene la misma protección que cualquier otro titular civil porque la fe pública genera un tipo de adquisición ex lege que aparece en el artículo 609 CC como uno de los modos de adquisición del dominio.

Pues bien, todas las sentencias relativas a la doble inmatriculación excepto tres se pueden incluir en un grupo u otro. En las sentencias en las que la fe pública registral se emplea como criterio material (no redundante) de solución de la doble inmatriculación podemos justificar el fallo en la peculiar naturaleza de la hipoteca y en una interpretación flexible de la accesión invertida[12].

Todo esto es lo que nos ha llevado a establecer que cuando nuestros Tribunales se sirven formalmente de un criterio distinto del tradicional para solucionar la doble inmatriculación, lo emplean como un criterio de protección redundante con el Derecho civil que facilita la motivación del fallo y la congruencia de la sentencia con lo solicitado por las partes en los escritos de demanda y de contestación.

Aunque el empleo de la prioridad y de la fe pública registral a la hora de dar solución a la doble inmatriculación genera un riesgo de inversión del incumplimiento (por una protección al titular registral que no ostenta un mejor derecho civil), la jurisprudencia no incurre en dicho error y sólo emplea la prioridad y la fe pública registral cuando el protegido por ellas goza de un mejor título civil de adquisición pues de lo contrario emplea el criterio tradicional de comparación de los títulos de propiedad.

VI. Conclusión

Por lo tanto, ahora y a lo largo de la historia, la única solución —dogmática y jurisprudencial— de la doble inmatriculación es la civil. Esto implica que la doble inmatriculación se resuelve a través de un proceso ordinario en el que se determina qué titular registral tiene el mejor título de adquisición, tal y como ocurre con las fincas no inmatriculadas. De este modo, es esencial el régimen de la práctica de la prueba en el proceso civil; éste es lo suficiente amplio como para que ninguna doble inmatriculación deba acudir deba acudir a criterios auxiliares del Derecho civil para encontrar su solución.

El fallo que determine el mejor derecho de uno de los titulares registrales incluirá la cancelación o rectificación del otro folio registral. Entonces descubriremos cuál es el titular registral que ha incurrido en incumplimiento contractual y que, por tanto, deberá responder frente a su comprador por saneamiento por evicción o ver reducido el precio de venta o incluso ver resuelto el contrato que firmó.

 

Notas