RODRIGUEZ GONZALEZ Vias de reclamaciones

Vías de reclamaciones alternativas en caso de cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega en la venta inmobiliaria ex artículos 1469 y concordantes

 

 

José Ignacio Rodríguez González

Profesor contratado doctor de Derecho civil.

Universidad de Alcalá.

 

 

Introducción. Del análisis de la jurisprudencia hemos detectado un problema práctico que se repite con bastante frecuencia en las ventas inmobiliarias consistente en la tendencia a reducir a dos las vías de reclamación que utiliza el comprador cuando ha existido una entrega defectuosa del inmueble –y tanto por defecto de cabida como por calidad inferior-, según el contrato se haya hecho por unidad de medida, artículos 1469 y 1470 Cc, o, por el contrario, por vía del art. 1471 Cc, si la venta se hizo por precio alzado o cuerpo cierto. El problema práctico que se presenta deriva del exiguo plazo de que dispone el comprador para el ejercicio de la acción que, según el art. 1472 Cc se reduce a los seis meses siguientes a la entrega y la inexistencia de un tertius genus en el tipo de venta que parece abocar estas demandas únicamente a la aplicación de aquellos artículos por la amplitud con la que están redactados.

 

Sin embargo, la protección que dispensan esos artículos no es la única posibilidad de resarcirse de los perjuicios que sufre el comprador en estos casos. Posibilidades jurídicas que pueden encontrarse en otros preceptos y que tienen la virtud de caer dentro del ámbito prescriptivo del art. 1964 Cc, de 15 años.

 

 

I. Concurrencia normativa en los casos de un cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega

 

La primera cuestión que debemos subrayar es la concurrencia normativa que incide en la obligación de entrega en el contrato de compraventa. La entrega constituye la obligación principal de vendedor, y que viene a representar la propia causa del contrato desde el punto de vista del comprador. En coherencia a su importancia. es objeto de regulación específica dentro del régimen legal previsto para este contrato, lo que hace el Código con un carácter meramente dispositivo paras las partes (momento, lugar, forma o gastos) y que no supone sino la concreción de las condiciones necesarias para el cumplimiento de las obligaciones que en general prevé el propio Código. Así la entrega debe cumplir con los requisitos normales del pago: integridad, identidad e indivisibilidad (arts. 1157 y concordantes), así como las condiciones de cumplimiento de las obligaciones de dar. Por ejemplo, el art. 1468 Cc dice que el vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se halle al perfeccionarse el contrato, lo que coincide con el principio básico de cumplimiento de las obligaciones de dar, reforzado por la obligación de conservación que impone el art. 1094 Cc, además se deberá entregar todos los accesorios de la cosa aunque no hayan sido mencionados (art. 1097 Cc), y los frutos, desde que nace la obligación de entregarla (art. 1095), previsión que coincide con el art. 1468 Cc al señalar que los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato, dado que coincidirán cronológicamente la obligación de entrega con la perfección del contrato, salvo que las partes rompan norma de cumplimiento simultaneo mediante pacto en contrario.

 

De esta forma, coincide la normativa general con la especial prevista para la compraventa, excepto en un solo punto: el referido al contenido concreto de la obligación de entrega a que se refieren los artículos 1469 y siguientes en cuanto a la entrega de bienes inmuebles cuando adolecen de defectos de cabida al apartarse en este extremo del régimen general de cumplimiento de las obligaciones.

 

II. Especialidades en la obligación de entrega de inmuebles

 

Si la entrega consiste, según el art. 1462, en poner en poder y posesión del comprador la cosa vendida, el contenido concreto de esta obligación se especifica en el art. 1469 Cc al establecer la regla general de que “La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato”, lo que vuelve a ser, en suma, una aplicación concreta del principio de integridad del pago.

 

Sin embargo, el Código establece inmediatamente unas particularidades en la obligación de entrega que excepcionan el régimen general de cumplimiento de las obligaciones. Simplificando los supuestos legales, distingue, como es sabido, según la venta se hubiere hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, o bien, se hubiere hecho por precio alzado. La distinción es radical sin que exista la posibilidad de categorías intermedias porque o bien se ha realizado la venta por unidad de medida, o bien, como cuerpo cierto.

 

En el primer supuesto, tras señalar el citado precepto que el vendedor deberá entregar al comprador “todo cuanto se haya expresado en el contrato”, lo que supone la reafirmación del requisito de integridad del pago, dice que “si esto no fuera posible podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato” –teniendo está última opción solamente en el caso de que la disminución de la cabida sea superior a la décima parte de la señalada en el contrato-.  El artículo viene a resolver en parecidos términos el caso de igual cabida pero alguna parte del inmueble resulte de menor calidad de la expresada en el contrato. Y, por último, el artículo 1470 trata del caso de que resulte de mayor cabida o número, imponiendo la obligación al comprador de abonar el aumento proporcional del precio si no excede la diferencia de vigésima parte, pudiendo el comprador desistir del contrato si excede de ese porcentaje.

 

Como segundo supuesto, el artículo 1471 Cc trata de la venta del inmueble por precio alzado, en cuyo caso señala que no habrá lugar al aumento o disminución del precio, aunque resulte de mayor o menor cabida de los expresados en el contrato.

 

Para todos estos casos, el artículo 1472 impone un plazo de ejercicio de 6 meses contados desde el día de la entrega excepcionando el régimen general de las acciones personales de 15 años del art. 1964 Cc.

 

III. Delimitación de los supuestos de hecho

 

Si tenemos en cuenta que las  normas que rigen el contenido de la obligación de entrega constituye la única especialidad de la compraventa en ese ámbito respecto del régimen general de cumplimiento de las obligaciones se hace preciso delimitar claramente los supuestos que caen dentro de su regulación.

 

 

1. No se refieren a casos de incumplimiento contractual. El artículo 1469 Cc alude a la obligación de entregar “todo lo que exprese el contrato” y regula, acto seguido, la divergencia que pudiera existir entre “esa expresión” y la extensión o calidad del inmueble. Por tanto, no alude ni regula el caso de incumplimiento de la obligación de entrega, esto es, cuando la divergencia existe entre la extensión en el momento de la perfección del contrato y la efectivamente entregada, que se regulará, en consecuencia, por las reglas generales. Nos encontramos aquí, exclusivamente, con el supuesto de una errónea consignación o expresión en el contrato de la superficie o calidad que no se corresponde con la real[1], porque lo que sí concuerda es la cabida o calidad del inmueble antes y después de perfeccionado el contrato. Para LÓPEZ LÓPEZ, la ratio de los casos considerados por el Código civil son, estructuralmente, casos de error sobre la cosa vendida; pero la ley, presumiendo un interés del comprador, estable la conservación del contrato[2]. Por esto no cabe pretender la aplicación del artículo 1124 Cc porque no existe imposibilidad de cumplir la prestación como paso previo para dirimir responsabilidades[3].

 

2. Debe existir imposibilidad de entregar al comprador lo que exprese el contrato. Por lo tanto, si no existe esa imposibilidad, el error en la descripción del inmueble recae sobre el vendedor que deberá realizar a entrega de todo lo erróneamente designado en el contrato.

 

3. No se refiere a la acción de cumplimiento exacto de la obligación de entrega si ésta es posible, que se regulará por las reglas generales.

 

4. Se trata de una compraventa consumada. La entrega del inmueble se ha de haber materializado, dado que si el comprador rechaza la misma al detectar el error en el contrato con base al artículo 1166 Cc, interpretado en sentido amplio[4], resultan ya inaplicables las previsiones legales. Por lo tanto, creemos que desde la celebración del contrato y hasta la consumación del mismo el comprador puede exigir la subsanación del error o negarse razonadamente a recibir la cosa. Por esta razón, no debe entenderse comprendido en estos casos la entrega “ficticia” de los artículos 1462, 2º párrafo y concordantes.

 

4. El error de que tratan los preceptos estudiados se refiere al que recae en las cualidades físicas del inmueble, por lo que hay que excluir los casos de error en las utilidades del mismo, como ocurre respecto de los aprovechamientos urbanísticos. En este sentido, la STS de 31 de octubre de 1992 dice al respecto que, “el comprador ahora recurrente funda su pretensión en un aumento o disminución del volumen de edificabilidad en relación con el previsto contractualmente, en tanto que los preceptos legales se están refiriendo a un error sobre la cabida, concepto este distinto al del volumen de edificabilidad , y que se identifica con la extensión superficial de la finca, atendida su superficie horizontal planimétrica, por lo que es clara la inaplicabilidad al presente caso de los arts. 1469 y 1470 del Código Civil”. En igual sentido, la SAP de Sevilla, de 18 de octubre de 2004, dice “Pero esta diferencia ha de referirse a la cabida dentro de los límites físicos, no a los de carácter urbanístico, es decir, a la capacidad de superficie edificable de la parcela, que no es objeto de regulación en la citada norma, que exclusivamente se refiere a un defecto real de superficie, no de edificabilidad”.

 

5. El error debe ser manifiesto y fácilmente detectable. No estamos en presencia supuestos de saneamiento dado que por definición el error debe ser apreciable por el comprador una vez recibido el inmueble. De hecho aquí radica la especialidad que suponen estos preceptos, y sobre todo justifica la brevedad del plazo del art. 1471 Cc. La doctrina señala con acierto que “para averiguar si la finca tiene o no la cabida estipulada, si es de la clase pactada o si se ha hecho entrega de todo lo contenido dentro de los linderos, no es menester que transcurra mucho tiempo[5]. La STS de 10 de junio de 1999 justifica el exiguo plazo del 1472 en la simplicidad de semejantes acciones, en las que la investigación de los hechos se basan –si la cabida de la cosa vendida coincide o no con la real- no precisa un considerable espacio de tiempo al poder efectuarse con facilidad en los momentos precedentes a la entrega, lo cual, hace innecesario un largo plazo de tiempo para salvar la divergencia.

Por tanto, entendemos que las reglas estudiadas no se aplican a los casos en los que el defecto de cabida/calidad no sea claramente apreciable una vez que el comprador haya tomado posesión del inmueble.

 

IV. Comparación de los supuestos respecto del régimen general

 

Si decimos que los supuestos de los artículos 1469 y concordantes son casos de error, cabe comparar su regulación a la general del art. 1266 Cc.

 

¿Concurren ambos tipos de error? Para responder habría que comprobar en cada caso si se dan las condiciones necesarias para apreciar la existencia de un error invalidante, dado que el Código solo admite que el contrato pueda ser impugnado bajo ciertas condiciones[6], por eso, es necesario bajar al caso concreto, incluido el aspecto más subjetivo de la relación jurídica, como es la diligencia, dado que el error debe ser excusable (vid. SSTS 4 diciembre 1990, 14 febrero 1994 y 25 enero 1996) y además no sea imputable a quien lo padece (STS 16 diciembre 1957, 12 junio 1982 y 20 noviembre 1989). Y si no cabe duda que el error, en estos casos, recae sobre a sustancia de la cosa que es objeto del contrato (art. 1266), debemos tener en cuenta que la jurisprudencia tiende a hacer una interpretación restrictiva de la concurrencia del mismo[7].

 

Interpretación restrictiva que se impone también en el caso de defecto de cabida. En este sentido señala la STS de 9 abril 1980 que “En principio el mero error sobre la designación de la cantidad sólo podrá considerarse relevante para privar de eficacia al contrato cuando se resuelva un error  sobre la identidad del objeto: .. en todo caso, para que la errónea representación de la cantidad sea invalidante, en este caso ante la inferior superficie de los solares a edificar que la presupuesta por los recurrentes, se precisaría que hubiese sido tal superficie motivo determinante del consentimiento contractual y se hubiera hecho constar como tal en las cláusulas del contrato; de modo que el mero error en la cantidad, en el supuesto contemplado en el número de metros cuadrados de un solar cuya extensión era conocida objetivamente con exactitud, es decir, sin duda acerca de su delimitación e individualidad, no es error sustancial y no incide, como ya declaró la Sentencia de esta Sala de 14 de abril de 1958, en el art. 1266”.

 

Por tanto, podemos sostener que las reglas de los artículos 1469 y concordantes no aportan excepción relevante al régimen general de anulabilidad previsto en el art. 1266 y concordantes. Son supuestos de error pero su regulación específica en sede de compraventa tiene importantes ventajas prácticas sobre el procedimiento propio de anulabilidad. De hecho creemos que en cierto punto mejora su tratamiento jurídico al permitir unas condiciones más favorables para el comprador en cuanto que objetiva los requisitos de impugnación y sustrae todo requisito de culpabilidad al error, al permitir la acción en todo caso cuando la menor cabida o la menor calidad superen la décima parte en sus respectivos supuestos.

 

Para GARCÍA CANTERO[8] el legislador ha querido sustraer este error al régimen general, y basándose en el principio de conservación del contrato, ha reducido las hipótesis de impugnación y ha acortado el plazo. Solo parcialmente compartimos su opinión. A nuestro parecer no se busca la conservación del contrato en los casos previstos como principio, sino que se intenta dar una solución inmediata y objetiva a un error que considera menor facilitando, en cierta medida, la reacción del comprador al defecto detectado en el contrato. La aplicación restrictiva del error como causa de ineficacia del contrato por consentimiento viciado impediría de facto la pretensión anulatoria cuando la desviación entre lo consignado en el contrato y lo real sea de pequeña cuantía, por lo que el otorgar la acción de minoración proporcional al del precio en ese supuesto, creemos, no representa una reducción de supuestos de impugnación porque difícilmente cumpliría con los requisitos del error-vicio del consentimiento. Es cierto que se busca la conservación del negocio cuando la divergencia es menor[9], pero igualmente se impide la acción de anulabilidad ordinaria en esos casos. En suma, el legislador pretende evitar litigios mediante unas reglas fundamentalmente basadas en la equidad[10].

 

Esa equidad la impone el Código en aras, como decimos, de evitar litigios entre las partes y se manifiesta en toda su reglamentación, así, en el artículo 1471 sobre la venta de cuerpo cierto al no reconocer acción de aumento o reducción de precio en caso de las referidas divergencias, salvo que se haya designado la cabida o número en el contrato a lo que da el oscuro último párrafo de ese precepto una solución paralela a la venta por unidad de medida. También en el reparto de riesgos que hace el artículo 1470, si resulta de mayor cabida/calidad el inmueble entregado que impone el abono de un mayor precio al comprador según los casos.

 

V. Compatibilidad entre las acciones de los artículos 1469 y concordantes, y las derivadas del régimen general

 

El problema práctico que se plantea consiste en dilucidar si estas reglas que ciertamente excepcionan el régimen general de pago y cumplimiento de las obligaciones, se configuran como la única vía de resarcimiento que tiene el comprador o, si por el contrario, puede pretender una acción de indemnización frente al vendedor con base al error de cabida/calidad que consta en el contrato. El supuesto práctico parte de considerar que ha existido un cumplimiento defectuoso de la prestación –nunca incumplimiento- y no ser posible la acción con base a los preceptos estudiados fundamentalmente por haber transcurrido el plazo de seis meses del art. 1472. Como dice MORALES MORENO[11] “la práctica nos pone de manifiesto lo insuficiente que resulta a menudo este plazo, para conocer el estado de la cosa”.

 

Debemos subrayar como primera medida que no se superponen íntegramente el error que contemplan estos preceptos con los supuestos de error-vicio, por lo que queda expedita la acción en la parte no concurrente. Por ejemplo, frente a la previsión del art. 1469 que obliga al vendedor a entregar todo los que se haya expresado en el contrato, creemos que nada impide que éste pueda impugnar el contrato por vicio del consentimiento si el error no le fuera imputable –por ejemplo, por proceder de un tercero, que erróneamente describió el inmueble-.

 

En segundo lugar, el régimen de los artículos 1469 y concordantes no es aplicable a los casos de dolo por parte del vendedor. O lo que es lo mismo, el error intencional en el documento contractual sobre la cabida o calidad del inmueble a fin de inducir al otro a realizar el contrato (art. 1269). La regulación del dolo conlleva una reacción ante el acto antijurídico del vendedor, que busca el engaño[12], por eso excede de los supuestos aquí contemplados donde no hay intencionalidad alguna en el error consignado en el contrato, de hecho ni siquiera se refiere el legislador al elemento de la culpa para derivar las consecuencias que prevén estos artículos.

Y si debemos sustraer los casos de dolo como acción positiva de falsear la extensión o calidad del inmueble, también procede sustraer los casos de dolo por omisión derivado de la no subsanación del error detectado en tiempo[13].

 

En tercer lugar, si bien no nos encontramos ante supuestos de incumplimiento contractual, que por lo tanto se regirán por las normas generales, cabe cuestionarnos si transcurridos los 6 meses desde la entrega del inmueble pudiera el comprador intentar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios sobre la base del artículo 1101 Cc, que regula el cumplimiento defectuoso.

 

En efecto, los supuestos que estudiamos encajan perfectamente en el tenor del 1101 Cc especialmente en su tercera modalidad, cuando señala que “quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios causados los que en cumplimiento de sus obligaciones …… los de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”.

 

En este sentido debemos subrayar que existe una amplia aceptación doctrinal[14] y jurisprudencial[15] en lo referente a compatibilidad entre las acciones edilicias de los artículos 1484 y concordantes, que también están sometidas al plazo de caducidad de 6 meses desde la entrega de la cosa por mor del art. 1490 Cc. y las de cumplimiento defectuoso y las derivadas de los vicios del consentimiento.

 

Refiriéndose a estos supuestos, se propugna por la doctrina suavizar ese breve plazo de ejercicio mediante la distinción entre un plazo procesal y otro sustantivo. En este sentido, CAÑIZARES LASO, señala que nos encontraríamos ante facultades de configuración jurídica o derechos potestativos que podría ejercer el comprador, en su caso, dentro de del plazo de 6 meses, quedando el vendedor sujeto a pasar por la decisión del comprador. Una vez ejercitado el derecho potestativo el comprador podría hacerlo efectivo ya en el plazo ordinario de 15 años[16].  Igualmente BECOVITZ[17] aduce que el plazo de acciones edilicias no tiene una dimensión procesal sino sustantiva, bastando el silencio del vendedor frente a la protesta del comprador para que se pueda decir que el comprador ha ejercido en el plano sustantivo las acciones de saneamiento por vicios ocultos. Y, a partir de ese momento, comenzará a transcurrir el plazo normal de prescripción del artículo 1964. Esta vía doctrinal se apoyaría, también, en la interpretación restrictiva del instituto de la prescripción, en lo que a la extinción de los derechos se refiere[18].

 

Y aquella compatibilidad ha sido, también, subrayada respecto de la regulación específica de la obligación de entrega, con tal de que la acción de la parte tenga por fundamente una pretensión indemnizatoria acomodada en el art. 1101 Cc[19]. Así, la SAP de Valencia de 22 de noviembre de 2004 dice “La acción esgrimida en la demanda deriva del incumplimiento contractual que se imputa a los promotores demandados, no en función del art. 1471 del CC si no, como se invoca en su propia fundamentación, del que con carácter general regula el art. 1101 del CC y, como derivado de la obligación de entregar la cosa vendida según el contrato y la publicidad con que se les ofertó, al amparo de la LGCU, solicitando en su virtud una indemnización de daños y perjuicios por la menor superficie de la parcela, pero no reclamando los m2 que faltan sino sólo calculando tal indemnización en función de éstos. Esta acción expresamente ejercitada está sometida al plazo general de caducidad de 15 años. Además es notoria la flexibilidad asumida por la jurisprudencia en cuanto a los requisitos necesarios para la invocación con éxito de las normas protectoras del principal derecho del comprador, y que las líneas definidoras de las distintas acciones se diluyen admitiéndose la posibilidad de la compatibilidad entre las acciones generales de incumplimiento y las acciones concretas de saneamiento, todo ello en aras de un postulado de justicia material, pues el breve plazo de los artículos 1472 y 1490 del Código Civil para el ejercicio de la acciones que prevén imposibilitaría en muchos casos, el éxito de la pretensión del comprador, de modo que su legitimo derecho a recibir aquello que compró en las condiciones de idoneidad que le fueron atribuidas en el momento de celebrar el contrato, quedaría por completo defraudado”.

 

Por su parte, la STS de 17 mayo 1971, señala que la acción esgrimida no coincide exactamente con ninguna de las previstas en el art. 1469, párr. 3º, toda vez que lo que se solicita es una indemnización de daños y perjuicios por el deficiente cumplimiento de la obligación de entregar, y no la rescisión del contrato o la rebaja proporcional del precio”. En estos casos no se trata de procurar un equivalente económico a la prestación que se ha cumplido de manera defectuosa (id quod interest), sino de indemnizar los daños y perjuicios que se deriven del mismo, cuando la prestación defectuosa satisface el interés del acreedor como ocurrirá generalmente en los supuestos aquí estudiados, lo cual comporta la prueba de su existencia[20]. O, en su caso, nada impediría considerar que el incumplimiento parcial del contrato por parte del vendedor diera lugar a la resolución contractual, para ello sería preciso valorar la gravedad que tal incumplimiento supone en la economía del contrato[21].

 

Por ello, la pretensión de la parte es fundamental para la prosperabilidad de la demanda, de tal forma que si se ejercita las acciones de los artículos 1669 y concordantes en sus justos términos, no cabe sustraerse del plazo prescriptivo que impone. En este sentido, la STS de 23 de junio de 2000 dice: “lo que constituye el verdadero objeto de la demanda, es la reducción del precio, en atención a la menor cabida de la expresada en el contrato, acción que tiene una calificación específica en nuestro ordenamiento, en el art. 1471 del Código Civil, que es el precepto aplicado en la sentencia de instancia, no existiendo otro precepto distinto al citado, que permita una disminución del precio en que consiste el pedimento sustancial de la demanda… por lo que se está claramente dentro del supuesto de la reducción del precio de la cosa vendida, acción que tienen los compradores en base de lo dispuesto en el art. 1471 del Código Civil, pero esa acción de acuerdo con el art. 1472 sólo se puede ejercitar con éxito, si se hace dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la entrega cosa vendida, por lo que resultando evidente que la acción la ha promovido fuera del plazo citado”. En el mismo sentido, puede consultarse la SAP de Orense, de 24 mayo 2006.

 

Pero ahora bien, una cosa es ejercitar la acción de rebaja proporcional de precio o de resolución contractual con base en los artículos 1469 y concordantes y otra cosa distinta es ejercitar la acción indemnizatoria del art. 1101 Cc, utilizando como criterios orientadores para hallar el quantum indemnizatorio la proporcionalidad de que habla el propio art. 1469. Así lo subraya la SAP de Valencia, de 13 de octubre de 1998, que dice “lo cierto es que los demandantes ejercitan una acción en reclamación de daños y perjuicios, que, amparada en el artículo 1101 del Código, tiene su origen en los sufridos como consecuencia de la menor superficie entregada por la vendedora -por tanto no ejercita propiamente la acción de reducción del precio ni la de desistimiento o nulidad-, y que para su cuantificación atiende, en realidad, a dos criterios orientativos y compatibles: 1) la disminución del precio proporcional a lo que falte de cabida, siguiendo la pauta del artículo 1471 -por tratarse de la venta de inmueble a precio alzado-, y 2) al mayor coste que ha representado para los compradores suscribir una hipoteca con arreglo al precio fijado por la mercantil demandada sobre la superficie inicialmente prevista. Todo ello conduce a concluir que el plazo para el ejercicio de la acción, en los términos expresados, no es el de caducidad de seis meses -y no de prescripción de tres, como erróneamente consigna el juzgador «a quo»-, sino el de 15 años del artículo 1964 del mismo cuerpo legal tantas veces citado”.

 

También hemos detectado una tendencia correctora de los Tribunales que tiende a corregir la fundamentación jurídica de la demanda mediante la aplicación de los principios iura novit curia y da nihi factum, dabo tibi ius, para evitar la desestimación de la misma buscando una justicia material, lo que provoca cierta tensión respecto de la congruencia de la sentencia. A través de esta doctrina se acoge una pretensión indemnizatoria aun cuando esté basada en los preceptos 1469 y siguientes, siempre que pueda acogerse dentro de los márgenes de la referida congruencia (Vid. SAP Valencia de 13 octubre 1998 o la Sevilla de 18 octubre de 2004). Así la STS de 12 de diciembre de 2005 señala que “Es cierto que el artículo 1472 del Código Civil establece un breve plazo de prescripción de seis meses, contados desde el día de la entrega, en cuanto al ejercicio de las acciones que dimanan de lo dispuesto en los artículos 1.469, 1.470 y 1.471 del mismo código, acciones que se refieren a los supuestos de diferencia de cabida de los inmuebles objeto del contrato de compraventa y que se extienden al caso de que, aunque resulte igual cabida «alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato». Pero, aun cuando es cierto que en el apartado de fundamentos de derecho de la demanda se cita el artículo 1469 del Código Civil, también lo es que se hace conjuntamente con la de los artículos 1.445 y concordantes del mismo código referidos al contrato de compraventa, como anteriormente se había aludido a los artículos 1091, 1254 y 1258 relativos a la doctrina general sobre las obligaciones y contratos. Además, como afirma la sentencia de esta Sala de 15 de noviembre de 2001 ( RJ 2001, 9457), «la causa de pedir no se identifica con las acciones de las que se vale el actor en defensa de sus derechos ( Sentencia de 31 de marzo de 1992 [ RJ 1992, 2315]  que cita las de 9-3 [ RJ 1968, 1570]  y 20-4-1968 [ RJ 1968, 2530]  , 30-6-1976 [ RJ 1976, 3202]  y 9-5-1980 [ RJ 1980, 17990]  , así como las de 18-4-1969 [ RJ 1969, 2178]  , 17-2-1984 [ RJ 1984, 663]  , 5-11-1992 [ RJ 1992, 9220]  y 11-10-1993 [ RJ 1993, 8178]  ) sino que propiamente lo que conforma la "causa petendi", son los hechos decisivos y concretos –también cabe reputarlos relevantes– o los títulos que conforman el derecho reclamado y avalan la tutela judicial que se postula, integrando la razón de pedir». Por ello cabe sostener que la acción ejercida, mediante la denuncia de los defectos de calidad en las viviendas respecto de las que habían sido contempladas a la hora de contratar, es la general derivada del incumplimiento contractual; acción que, al no estar sujeta a plazo especial de prescripción, ha de vincularse al plazo general de quince años para el ejercicio de las acciones personales que prevé el artículo 1964 del Código Civil”.

 

Por último, debemos recordar que nada impide la acumulación de las acciones que aquí tratamos a otras sujetas a los plazos generales de prescripción, en cuyo caso se aplicarán éstos (SAP de Valencia de 13 de octubre de 1998).

 

VI Conclusión

 

De todo lo expuesto anteriormente, podemos mantener que existen vías alternativas de reclamación por parte del comprador que pueden ser concurrentes con las tradicionales pero no necesariamente. En cualquier caso se debe reducir las acciones previstas en los artículos 1469 y 1471 y concordantes a sus justos términos evitando la tendencia de acudir a estas vías, que en la generalidad de los casos es contraproducente por aplicación del plazo de seis meses que contempla el 1472 Cc. De esta forma podríamos afirmar que:

 

1ª Las acciones que contemplan los artículos 1469 y 1470 por un lado, y el art. 1471 Cc, por otro, no son las únicas vías de reclamación cuando el vendedor cumple su obligación de entrega de forma defectuosa en las ventas inmobiliarias.

2ª Es posible una interpretación estricta de esos artículos, con base al fundamento de los mismos, a fin de permitir otras vías alternativas no sujetas al plazo prescriptivo de seis meses del artículo 1472 Cc.

3ª Con frecuencia los tribunales modifican el punto de vista jurídico adoptado por el comprador a fin de estimar la demanda.

4ª Otras posibles vías de reclamación distintas de la tradicional pueden ser las siguientes:

            - Acción de reclamación de daños y perjuicios, al amparo del art. 1101 Cc, lo que determina la aplicación del art. 1964 Cc.

            - Vicio del consentimiento por error o dolo lo que determinará la aplicación del art. 1301 Cc.

            - En casos de defecto de aprovechamiento urbanístico cabe pedir la correspondiente indemnización no siendo equiparable el caso a defecto de cabida o de calidad inferior, del art. 1469 Cc.

            - En caso de acumulación de acciones, cabe aplicar el plazo prescriptivo de 15 años incluso, de manera indirecta, a las derivadas de los 1469 y 1470 Cc.