MARTINEZ ESCRIBANO Responsabilidad

RESPONSABILIDAD EN LA EDIFICACIÓN Y PROTECCIÓN A LOS CONSUMIDORES: EL CAOS LEGISLATIVO

  

Celia Martínez Escribano

Prof. Ayudante Doctor de Derecho civil

Universidad de Valladolid

 

 

1.- PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

 

Hasta la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el régimen de responsabilidad por defectos de los edificios se reconducía a la responsabilidad decenal del art. 1591 C.c., que a modo de cajón de sastre, daba cabida a una amplia variedad de situaciones que la jurisprudencia calificaba como ruinógenas. Bajo este precepto encontraban cobijo no sólo defectos del edificio que atentaran contra la estabilidad, sino otros de menor entidad, llegando incluso a hablarse de “ruina estética”. Un tratamiento uniforme para casos tan dispares conducía, sin duda, a resultados injustos, pero se consideraba la mejor opción frente al vacío legal para evitar la desprotección de los adquirentes de viviendas. Con el fin de superar estas carencias, se aprueba la LOE, con la que se elevan a rango legal algunas de las cuestiones que hasta entonces sólo tenían desarrollo jurisprudencial, como la responsabilidad solidaria de los intervinientes en la edificación cuando no se pueda deslindar el grado de participación de cada uno de ellos en la producción del daño. Y se introduce un cierto orden en relación con los defectos del edificio, ya que no todos ellos pueden equipararse a la ruina. De este modo, y de acuerdo con su gravedad, los defectos del edificio quedan sujetos a un plazo de garantía de uno, tres y diez años, según los casos (art. 17.1 LOE), pero se trata de una responsabilidad que sólo cubre los daños materiales en el edificio.

 

Al mismo tiempo, la ley deja subsistentes las responsabilidades contractuales (art. 17.1 LOE ab initio) y se viene admitiendo que también será exigible la responsabilidad extracontractual. Y el art. 17.9 LOE declara expresamente la posibilidad de ejercitar las acciones contra el vendedor en el marco de la regulación de la compraventa contenida en el Código civil y en otras disposiciones.

 

Tras la entrada en vigor de la LOE nos encontramos, por tanto, con una dudosa vigencia de art. 1591 C.c., o al menos, una interpretación correctora de la norma frente a los términos más estrictos del art. 17 LOE[1], y una coexistencia de esta responsabilidad decenal, trienal y anual con las eventuales responsabilidades contractuales y extracontractuales. Pero junto a todo ello, ocurre que en muchos casos, el destinatario de la vivienda es además un consumidor, con lo que podría ser de aplicación también la normativa de protección a los consumidores. En este sentido, la propia Exposición de Motivos de la LOE indica entre los motivos que justifican la aprobación de la ley “el compromiso de fijar las garantías suficientes a los usuarios frente a los posibles daños, como una aportación más a la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios”. Parecía, por tanto, que la responsabilidad de la LOE se añadía (“una aportación más”) al régimen de protección a los consumidores y usuarios cuando el propietario del edificio o de parte del mismo reúna además esta cualidad.

 

El caso más claro de protección a los consumidores en la compraventa de viviendas tradicionalmente ha sido el incumplimiento de las características y condiciones de la vivienda en el marco del Real Decreto 515/1989, de protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de vivienda. Pero esta norma hace referencia más bien a casos de incumplimiento de las calidades de los materiales empleados, las dimensiones y otras características de la vivienda, y no al supuesto de defectos constructivos que regula la LOE, con lo que cada norma encuentra un terreno propio y específico de aplicación, sin que se produzcan solapamientos. En consecuencia, la articulación de ambas normas no parece presentar grandes dificultades.

 

Sin embargo, en el momento de la entrada en vigor de la LOE existía otra norma de protección a los consumidores cuya coordinación con esta ley no quedaba clara: la Ley 22/1994, de 6 de julio, de responsabilidad civil por los daños causados por productos defectuosos. No se incluyó ninguna referencia en la LOE que permitiera delimitar las responsabilidades cuando el defecto del edificio consistiera en que uno de los materiales o productos de construcción empleados fuera defectuosos, lo que suscitaba dudas sobre la articulación de ambas normas.

 

Más recientemente, el 16 de noviembre de 2007, se aprueba mediante Real Decreto Legislativo el texto refundido de la Ley general para la defensa de consumidores y usuarios y otras leyes complementarias (LCU). Entre estas leyes complementarias se incluye, precisamente, la Ley de responsabilidad civil por daños causados por productos defectuosos. Concretamente, el Libro III de la Ley de 2007, bajo la rúbrica “Responsabilidad civil por bienes o servicios defectuosos”, se dedica a ésta y otras cuestiones con alusiones expresas a los defectos en las viviendas. El objeto del presente estudio será precisamente la articulación del régimen de responsabilidad por defectos del edificio de la LOE y la protección al consumidor por defectos de la vivienda de la LCU.

 

Antes de abordar el análisis de esta cuestión conviene precisar que la responsabilidad civil por bienes o servicios defectuosos de la LCU distingue entre los daños causados por productos y los daños causados por otros bienes y servicios, si bien existen además unas disposiciones comunes a ambos supuestos. Comenzaremos con la responsabilidad por productos para referirnos posteriormente a la responsabilidad por otros bienes y servicios.

 

 

2.- LA RESPONSABILIDAD POR PRODUCTOS DEFECTUOSOS EN LA LOE Y EN LA LCU

 

El art. 17.6 LOE dispone en su tercer párrafo que “el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar”. En consecuencia, cuando los defectos del edificio se deban al empleo de un producto de construcción defectuoso, responderá el constructor sin perjuicio de que posteriormente dirija una acción de repetición contra el suministrador. A mi juicio, sería posible también exigir la responsabilidad directamente al suministrador[2], pero la responsabilidad por hecho ajeno del art. 17.6 LOE facilita la reclamación cuando aún no hay certeza sobre la identidad del responsable, cuestión que se dilucidará en el pleito a la luz de la práctica de las pruebas.

 

Al mismo tiempo, la LCU establece la responsabilidad del fabricante e importador de productos defectuosos, entendiéndose por producto “cualquier bien mueble, aun cuando esté unido o incorporado a otro bien mueble o inmueble”, por tanto, los productos de construcción, en cuanto que originariamente son bienes muebles, pero se incorporan a un inmueble, entrarían dentro del ámbito de aplicación de esta ley.

 

Nos encontramos así con dos leyes distintas que podrían ser aplicadas cuando el defecto del edificio sea, precisamente, el empleo de productos de construcción defectuosos. Sin embargo, un análisis comparado de ambas normativas conduce a resultados un tanto llamativos, como trataré de exponer a continuación a través del examen de diferentes cuestiones relativas a la responsabilidad.

 

a.- Los sujetos responsables

 

Una de las diferencias reside en la identidad de los sujetos responsables. El constructor y el suministrador son responsables, según la LOE, por los productos de construcción defectuosos, mientras que la LCU hace responsable al productor. Ambas normas contienen definiciones que precisan el significado de estos términos. Así, de acuerdo con el art. 15.1 LOE ha de entenderse que a los efectos de esta ley, se entiende por suministrador “los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción”. La LCU atribuye la responsabilidad por los productos defectuosos a los productores, pero entiende por tales a los fabricantes e importadores (arts. 135 y 138). Se observa así que la responsabilidad de la LOE alcanza a un mayor número de sujetos, además de los fabricantes e importadores, que resultan responsables tanto en el ámbito de esta ley como en el marco de la LCU.

 

Por otra parte, comprobamos que la LOE incluye entre los agentes de la edificación a las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación. Su intervención en el proceso edificatorio no es preceptiva, pero cualquiera de ellos puede participar en relación con el control de calidad de los materiales. Si estos resultaran defectuosos, parece razonable entender que la responsabilidad habría de recaer también, aunque tal vez no exclusivamente, sobre estos agentes de la edificación. Sin embargo, en ningún caso responderán al amparo de la responsabilidad por productos defectuosos de la LCU porque no son ni fabricantes ni importadores, y ello pese a que su actuación ha incidido directamente sobre los propios productos y ha ido dirigida a verificar su calidad.

 

Por tanto parece, al menos a primera vista, que en la medida en que ambas normas resulten de aplicación a un mismo caso, la LOE proporcionará una protección mayor en cuanto a los sujetos pasivos de la responsabilidad.

 

b.- Los plazos de garantía

 

Desde el punto de vista de la duración de los plazos de garantía observamos que nos encontramos ante dos responsabilidades distintas, porque la LCU establece un régimen de responsabilidad por un plazo de diez años contados desde la fecha de la puesta en circulación del producto (art. 144) cuando se trate de un producto defectuoso. Y se entiende por tal “aquel que no ofrezca la seguridad que cabría legítimamente esperar, teniendo en cuenta todas las circunstancias y, especialmente, su presentación, el uso razonablemente previsible del mismo y el momento de su puesta en circulación” (art 137). Frente a ello, el art. 17.1 LOE establece tres responsabilidades distintas, decenal, trienal y anual, pero atiende a otros criterios para determinar el plazo de garantía. Así, será de diez años cuando los defectos afecten a elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad de edificio; se establece una garantía de tres años para vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; y un plazo anual para defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Este último supuesto nada tiene que ver con el empleo de productos defectuosos, porque se refiere exclusivamente a la mala ejecución de ciertas tareas de construcción, con lo que se dejan fuera las cuestiones relativas al estado de los productos empleados. Por tanto, no hay solapamiento de responsabilidades en los supuestos de la garantía anual. Veamos si ocurre lo mismo con los otros dos plazos de garantía de la LOE.

 

Podemos encontrarnos, efectivamente, con un producto de construcción defectuoso que forme parte de un elemento estructural del edificio y, como consecuencia de sus deficiencias, la estabilidad y la resistencia mecánica de éste queden en peligro. Estaríamos al mismo tiempo ante la responsabilidad decenal de la LOE y la responsabilidad por productos defectuosos de la LCU. Ambas cuentan con un plazo de garantía de diez años, aunque la fecha de inicio del cómputo es distinta. En el caso de la LOE, comienza en el momento de la recepción de las obras por el promotor (art. 17.1.1º), mientras que el plazo para la responsabilidad por productos defectuosos inicia su cómputo con la puesta en circulación del producto (art. 144 LCU). Nos encontramos así con que teniendo ambas la misma duración, la mencionada en segundo lugar comenzará antes, porque el producto de construcción primero se pone en circulación y es adquirido por el constructor y posteriormente se finaliza la obra y se lleva a cabo la recepción. Sin embargo, los sujetos responsables de la LCU lo son también en el ámbito de la LOE, ya que, como hemos visto, fabricantes e importadores forman parte del concepto de suministradores del art. 15.1 LOE. En definitiva, lo que sucederá en estos casos es simplemente que por tratarse de productos de construcción, la responsabilidad de fabricantes e importadores (es decir, los “productores” de la LCU) se prolongará algo más en el tiempo en virtud del régimen de responsabilidad de la LOE. Pero debe puntualizarse, como veremos posteriormente, que el contenido de la responsabilidad no es idéntico en ambos casos porque los daños resarcibles son distintos.

 

En el caso de la responsabilidad trienal y su posible coincidencia con la responsabilidad por productos defectuosos, sin embargo, la situación resulta un tanto más compleja y merece un análisis más detallado. Puede ocurrir que un producto de construcción sea defectuoso porque comporta un riesgo para la seguridad de las personas pero no atente contra la estabilidad del edificio, sino que recaiga más bien sobre elementos constructivos. Por ejemplo, imaginemos que determinados elementos constructivos –y no elementos estructurales-, por ser defectuosos, presentan una sujeción inadecuada o insuficiente en el edificio y amenazan con desprenderse, o que precisamente el material que sirve de sujeción es defectuoso y no llega a cumplir su finalidad satisfactoriamente. Esto comporta un riesgo para las personas que habitan en él, con lo que el supuesto encajaría en la responsabilidad por productos defectuosos de la LCU. En la LOE, los defectos en elementos constructivos se reconducen al ámbito de la responsabilidad trienal, pero se exige simultáneamente el incumplimiento de alguno de los requisitos de habitabilidad del Código Técnico de la Edificación (CTE).

 

Si, efectivamente, existiera tal incumplimiento del CTE, nos encontraríamos con que por un mismo defecto, promotor y constructor quedan sujetos a una responsabilidad trienal, el primero en virtud de su responsabilidad solidaria en todo caso (art. 17.3 LOE) y el segundo por su responsabilidad por hecho ajeno cuando los productos de construcción son defectuosos (art. 17.6.3º LOE). Pero, sin embargo, el fabricante y el importador, sujetos a la responsabilidad de la LOE pero también a la responsabilidad por productos defectuosos de la LCU, responderán durante diez años desde que el producto se puso en circulación. ¿Por qué se penaliza más gravemente a estos últimos, si el defecto es el mismo y todos ellos se han visto implicados en el proceso constructivo? Ciertamente, el promotor y el constructor no conocían que el producto era defectuoso y se han limitado a adquirirlo una vez que éste se ha puesto en circulación en el mercado. Pero al mismo tiempo, observamos que la LOE les impone responsabilidad por los productos de construcción defectuosos, directamente al constructor (art. 17.6.3º) e indirectamente al promotor por la vía de la responsabilidad solidaria en todo caso (art. 17.3), y ello se hace con una finalidad garantista y de protección al destinatario final de la vivienda, para facilitarle la reclamación. Lo que ocurre es que esta responsabilidad se encuentra vinculada al concreto elemento del edificio que resulte afectado por el vicio o defecto y en función de tal circunstancia varía la duración de la garantía.

 

Es posible que el productor tampoco conozca las deficiencias del producto, dado que su responsabilidad es objetiva (art 139 LCU), y sin embargo, su responsabilidad se prolonga siempre durante diez años cuando el producto es defectuoso. De este modo, transcurrido el plazo trienal se desvanece la garantía y la simplicidad en la reclamación que establece la LOE para el adquirente de la vivienda a través de la responsabilidad del constructor y del promotor, y sólo puede dirigirse ahora la acción contra el fabricante y el importador.

 

Pero también podría ocurrir que un producto de construcción defectuoso que haya sido empleado en elementos constructivos del edificio y que comporte un riesgo para la seguridad de las personas, no suponga el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del CTE. Y esto es perfectamente posible si tenemos en cuenta el contenido concreto que el art. 3.1.c LOE y, en desarrollo del mismo, el CTE atribuyen a los requisitos de habitabilidad del edificio. Así ocurriría concretamente en el ejemplo antes citado de algún elemento constructivo que, por el empleo de un producto defectuoso, amenace con desprenderse, lo que comporta un riesgo para las personas.

 

En este sentido, observamos que los requisitos de habitabilidad del art. 3.1.c LOE se circunscriben a: 1) higiene, salud y protección del medioambiente; 2) protección contra el ruido; 3) ahorro de energía y aislamiento térmico; y 4) otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Pero es el CTE el que desarrolla de modo específico estas exigencias.

 

Con relación a la higiene, salud y protección del medioambiente, el Documento Básico HS Salubridad se refiere de manera concreta a: protección frente a la humedad, recogida y evacuación de residuos, calidad del aire interior, suministro de agua, y evacuación de aguas. Respecto de la protección contra el ruido, el Documento Básico HR Protección frente al ruido fija las condiciones que deben reunir los edificios para limitar el riesgo de molestias o enfermedades que pueda producir el ruido. Y con relación al ahorro de energía y aislamiento término, el Documento Básico HE Ahorro de energía incluye: la limitación de demanda energética, el rendimiento de las instalaciones térmicas, la eficiencia energética de las instalaciones de iluminación, la contribución solar mínima de agua caliente sanitaria y la contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica. Nada se establece con relación al cuarto supuesto, que es el único un poco más genérico y flexible.

 

Comprobamos así que hay defectos de materiales de construcción que pueden suponer un riesgo para las personas pero que quedarían excluidos de la responsabilidad trienal porque no encajan en los requisitos de habitabilidad referidos, y que tampoco se pueden reconducir a la responsabilidad decenal. Se trata de casos que tendrían encaje en los requisitos de seguridad del edificio (art. 3.1.b LOE, desarrollados también en el CTE), en particular el art. 3.1.b.3, referido a la “seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas”. Y no se pueden reconducir a la responsabilidad decenal de la LOE porque, como apunté con anterioridad, ésta se reserva para vicios o defectos “en elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”.

 

Nos encontramos, en definitiva, con un terreno de absoluta impunidad en el ámbito de la LOE por defectos del edificio de notable gravedad porque comportan un riesgo para la seguridad de las personas. La gran paradoja de la ley es, por tanto, la preocupación por la calidad del edificio en términos de ahorro de energía, protección del medioambiente, higiene y protección frente al ruido, y sin embargo, la exclusión de la responsabilidad por riesgos para las personas derivados del empleo de productos de construcción defectuosos en elementos constructivos del edificio. En realidad, sólo la LCU protege en estos casos, pero esto será así cuando el propietario del edificio responda a la noción de consumidor y usuario –por ejemplo, se excluirían los edificios de las Administraciones públicas-, porque ésta no es una ley dirigida a garantizar la seguridad de los edificios sino a proteger a los consumidores frente a productos defectuosos de cualquier tipo, y no sólo productos de construcción. En último término, quedaría la genérica responsabilidad contractual y extracontractual, pero sólo en caso de culpa o negligencia y no habría una responsabilidad objetiva con la que proteger estos supuestos.

 

Sin duda, la LOE y la LCU atienden a criterios y parámetros distintos al establecer el régimen de responsabilidad, pero ambas normas encuentran un ámbito de aplicación coincidente, y la falta de coordinación entre ambas genera en este terreno común una falta de homogeneidad jurídica de difícil explicación. La LCU fija un plazo único de diez años porque se refiere a productos que no ofrecen “la seguridad que cabría legítimamente esperar” (art. 137 LCU), y cubre los daños personales y la muerte de las personas, así como los daños materiales, excluyendo los producidos en el propio producto. Por su parte, la LOE establece diferentes tipos de responsabilidad en función de la mayor o menor gravedad de los defectos del edificio, entendidos éstos en cuanto al grado de repercusión en la calidad del edificio. En este sentido, la Exposición de motivos de la ley incide reiteradamente en la idea de fomentar la calidad de los edificios, y el régimen de responsabilidad legal sólo cubre los daños materiales en el edificio (art. 17.1).

 

Cuando el edificio no reúna los niveles de calidad que la ley estima exigibles, se considerará que existen defectos y tales defectos pueden deberse a que los productos de construcción empleados presentan algún tipo de deficiencia, de manera que no permiten al edificio alcanzar los niveles de calidad marcados en la ley. Esto no necesariamente significará que se trata de un producto defectuoso en los términos de la LCU, sino que sólo será así cuando además “no ofrezca la seguridad que cabría legítimamente esperar”. Tratándose de una mera deficiencia en términos de calidad y no de seguridad, no parece que se vaya a comprometer la estabilidad y resistencia mecánica del edificio, porque esto último va indisolublemente unido a la idea de seguridad. Por tanto, parece más bien que el caso se reconduciría a la responsabilidad trienal si se cumplen los requisitos legales establecidos, es decir, la inobservancia de los requisitos de habitabilidad del CTE. Para este tipo de casos, parece razonable la solución legal. Sólo será de aplicación la LOE, alcanzando la responsabilidad de tres años al promotor, al constructor y a los suministradores –según su definición del art. 15.1 de la ley-. No hay un problema de seguridad, sino sólo de calidad entendida ésta en términos de habitabilidad.

 

Pero también puede ocurrir que el producto defectuoso empleado en elementos constructivos comporte un riesgo para las personas en términos de seguridad, pero sin llegar a comprometer la estabilidad del edificio, de manera que quedaría excluida la responsabilidad decenal de la LOE. Si, además, en el caso concreto el producto defectuoso supone un incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, nos encontraremos con la convergencia sobre un mismo caso de la responsabilidad trienal y la responsabilidad de la LCU, y si no hay un incumplimiento de tales requisitos, la responsabilidad sólo será exigible al amparo de la LCU. Para esta última, la falta de seguridad justifica el plazo decenal de responsabilidad, pero para la LOE, como sólo atiende a si el defecto afecta a unas partes del edificio más vinculadas con la propia estabilidad del mismo o a otros elementos constructivos, o de acabado, y en el caso de defectos en elementos constructivos, se anuda a una deficiencia en la habitabilidad y no en términos de seguridad, se fija un plazo de tan sólo tres años para el supuesto referido o ni siquiera se exige responsabilidad, pese a que el edificio comporta un riesgo para las personas. Esta circunstancia es ignorada en la LOE.

 

3.- Los daños resarcibles

 

Continuando con el análisis comparativo de la responsabilidad de la LOE y la LCU por productos defectuosos, comprobamos que existen divergencias también en cuanto a los daños cubiertos. En el caso de la LOE, la responsabilidad se establece exclusivamente por los daños materiales en el edificio, pudiéndose entender por tales el propio defecto y también el deterioro en el resto del edificio motivado por la existencia de aquel defecto. Sin embargo, la LCU expresamente dispone que la responsabilidad civil por bienes o servicios defectuosos alcanza a “los daños personales, incluida la muerte, y los daños materiales, siempre que éstos afecten a bienes o servicios objetivamente destinados al uso o consumo privado y en tal concepto hayan sido utilizados principalmente por el perjudicado” (art. 129), lo cual a su vez se matiza en el caso del producto defectuoso disponiendo que “los daños materiales en el propio producto no serán indemnizables conforme a lo dispuesto en este capítulo, tales daños darán derecho al perjudicado a ser indemnizado conforme a la legislación civil y mercantil”. Por tanto, la responsabilidad de la LCU por productos defectuosos queda reducida a los daños personales, si se producen, y los daños materiales distintos a los daños en el propio producto defectuoso. Es decir, no se podría reparar el defecto constructivo al amparo de esta normativa, lo que da lugar a dos consecuencias.

 

En primer lugar, en los casos de solapamiento entre la responsabilidad de la LOE y la responsabilidad por productos defectuosos de la LCU, sólo la primera permitiría reparar los defectos del edificio, ambas normativas cubrirían los daños materiales en el resto del edificio y la LCU ampararía además la responsabilidad por daños materiales fuera del edificio (por ejemplo, en el mobiliario) y los daños personales. Esta circunstancia entraña una cierta dificultad en la reclamación, sobre todo si tenemos en cuenta que la responsabilidad de la LCU sólo es exigible al fabricante y al importador y en el marco de la LOE parece que se demandará más habitualmente al promotor y al constructor.

 

Y por otra parte, cuando sólo es aplicable una de estas dos leyes especiales, será posible la reparación unos daños, pero quizá no de todos los efectivamente producidos. Si, por ejemplo, sólo es aplicable la LOE y sólo hubo daños materiales en el edificio, no habrá problema pero la situación se complica sin duda cuando sólo resulta de aplicación la LCU. En este caso, si el producto es defectuoso habrá indudablemente un defecto en el edificio, pero no resultará resarcible al amparo de la ley. Deberá intentarse una reparación en el marco de la genérica responsabilidad contractual y extracontractual del Código civil, con las dificultades que ello comporta en relación con la culpa. Huelga decir que esta solución resulta sin duda insatisfactoria, pero muy probablemente se deba a que la responsabilidad por productos defectuosos de la LCU no está pensada específicamente para los productos de construcción, aunque se incluyen en su ámbito de aplicación, y el genérico tratamiento que hace la norma respecto de estas cuestiones conduce a estos resultados.

 

 

3.- LA RESPONSABILIDAD POR OTROS BIENES Y SERVICIOS DE LA LCU Y LA RESPONSABILIDAD DE LA LOE

 

Además de la responsabilidad por productos defectuosos, la LCU establece un régimen de responsabilidad por los daños causados por otros bienes y servicios (arts. 147 y ss.), con una específica alusión a los daños causados por la vivienda (art. 149). Concretamente se dispone que esta responsabilidad es exigible “a quienes construyan o comercialicen viviendas, en el marco de una actividad empresarial, por los daños ocasionados por defectos de la vivienda que no estén cubiertos por un régimen legal específico”. Es decir, se trata de una responsabilidad impuesta a promotores y constructores y que no se solapa ni con la responsabilidad de la LOE ni con la responsabilidad por productos de construcción defectuosos de la LCU. La aparente simplicidad de la norma suscita, sin embargo, desde mi punto de vista, numerosos interrogantes.

 

Se trata de una responsabilidad prevista en principio para la prestación de servicios, pero a la que se añade el supuesto específico de la construcción y comercialización de viviendas. Es una responsabilidad por el incumplimiento de exigencias y requisitos reglamentarios y por culpa (falta de “cuidados y diligencias”, art. 147 LCU), pero en la que se excluye a otros agentes de la edificación distintos de los anteriormente mencionados, y que cubre tanto los daños personales como los daños materiales en bienes o servicios destinados al uso o consumo privado (art. 129 LCU). Y su ámbito de aplicación se define por la inexistencia de un régimen legal específico. Es en este punto donde se despiertan las mayores dudas. Parece quedar claro que cuando no sea de aplicación la responsabilidad de la LOE, podrá exigirse esta responsabilidad, y en su defecto, la genérica responsabilidad contractual y extracontractual (art. 128 LCU). Pero su aplicación a “daños ocasionados por defectos de la vivienda que no estén cubiertos por un régimen legal específico”, ¿qué quiere decir exactamente? ¿Daños distintos de los daños materiales en el edificio? Se trataría entonces de la confluencia de la LOE y este régimen de responsabilidad ante unos mismos defectos que ocasionaran daños materiales en el edificio y de otro tipo de daños.

 

Cuando se producen daños por defectos del edificio que no encajan en ninguno de los tres supuestos de la LOE, ¿se puede exigir esta responsabilidad? Parece que sí. ¿Y por los daños originados por vicios del edificio que encajarían en alguna de las tres responsabilidades de la LOE, pero que se han manifestado fuera del plazo legal de garantía? En este caso, no estarían cubiertos “por un régimen legal específico”.

 

En realidad, del tenor literal de la ley no se desprende con claridad el alcance que debe atribuirse a esta responsabilidad que, a modo de cajón de sastre, parece englobar todos los supuestos que no puedan reconducirse a un régimen de responsabilidad específico. Este precepto podría llegar a convertirse entonces, tal vez, en el sucesor del desarrollo jurisprudencial del art. 1591 C.c. aunque sin mencionar al arquitecto y con el agravante de que no contiene ningún plazo de garantía ni de ejercicio de la acción, lo que introduce mayor confusión en la materia. El alcance de la presente comunicación no permite, sin embargo, profundizar en esta cuestión que simplemente queda apuntada.

 

 

4.- CONCLUSIONES

 

Al aprobarse la LOE, se pusieron de manifiesto las dificultades de su articulación con la responsabilidad civil por productos defectuosos. Posteriormente se aprueba la LCU, a modo de texto refundido de la Ley de Consumidores de 1984 y otras leyes, entre las que se encuentra la citada ley de responsabilidad por productos, pero nada se precisa en el nuevo texto legal acerca de los productos de construcción defectuosos y el modo de articulación de esta responsabilidad con el régimen de la LOE. Sin embargo, sí formula la LCU una referencia expresa a los defectos de las viviendas en el régimen de responsabilidad por otros bienes y servicios, empleando unos términos que sólo introducen confusión y acentúan la incertidumbre en cuanto al régimen de responsabilidad aplicable a los edificios.