MORGADO Vuelo
EL DERECHO DE VUELO Y DE SUBSUELO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.
PILAR MORGADO FREIGE.
Profesora Asociada de Derecho Civil.
Facultad de Derecho de la Universidad de Alcalá.
Abogado
I.- Planteamiento del problema.
El artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/ 1960 sobre propiedad Horizontal[1]recoge en sus dos primeros apartados la posibilidad de existencia de dos clases de comunidades de propietarios a los que igualmente se les aplica la Ley de Propiedad Horizontal:
a) Por una parte, comunidades de propietarios con título constitutivo, a las que hace referencia el apartado primero.
b) Por otra, comunidades de propietarios sin título constitutivo, a las que hace referencia el apartado segundo.
En las comunidades de propietarios que carecen de título constitutivo y a las que por imperativo legal se les debe de aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto al régimen jurídico de los elementos privativos y los elementos comunes, así como los derechos y deberes de los comuneros, se suscitan diversos problemas, sobre todo a partir de la inexistencia de la cuota y la ausencia de estatutos y pactos, que en algunos supuestos llegan a determinar la atribución de titularidad, el poder de disposición y el uso por los particulares de elementos comunes y su posterior acceso al Registro de la Propiedad.
Los supuestos y problemas que pueden llegar a suscitarse pueden llevarnos a considerar la insuficiencia normativa de la actual Ley de Propiedad Horizontal y la necesidad de una posible reforma que dé respuesta a las cuestiones planteadas.
II. Antecedentes: La insuficiencia normativa de la LPH de 21 de julio de 1960.
La promulgación de la Ley de 21 de julio de 1960 supuso, en su momento, la respuesta del legislador a la necesidad creciente de regular un tipo de propiedad cuyo auge iba en paralelo al crecimiento económico del modelo urbano experimentado a partir de la segunda mitad de la década de los años 50 en España. Aún cuando la citada Ley resolvió muchas de las cuestiones relativas al funcionamiento de las comunidades de propietarios, también quedaron sin abordar cuestiones como la aplicación de la Ley a las comunidades de propietarios que por un motivo u otro carecían de título constitutivo. O dicho de otra forma, no determinaba si la existencia del título constitutivo constituía un requisito exigible para la existencia de la propiedad horizontal.
Esta cuestión fue debatida por parte de la Doctrina y de la Jurisprudencia con anterioridad a la promulgación de la Ley 8/ 1999, de 6 de abril, lo que llevó al legislador a ver en la Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal una oportunidad de establecer un criterio en orden al ámbito de aplicación de la Ley de propiedad Horizontal.
La Exposición de Motivos de la Ley 8/1999, de 6 de abril no hizo mención alguna a la introducción del artículo 2, ni por tanto, al ámbito de aplicación de la citada Ley.
El artículo 2 LPH no existía en el texto aprobado por el Informe de Ponencia del Congreso. Se introdujo, junto con el artículo 1, por la Comisión de Justicia e Interior, con Competencia Legislativa Plena, al tiempo que se traslada el contenido de los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960 a una Disposición adicional. La redacción dada a este artículo 2 por la mencionada Comisión del Congreso y remitida al Senado, permanece inalterada, siendo idéntica a la que figura ahora en la Ley[2].
III.- El derecho de vuelo y el derecho de subsuelo en la propiedad horizontal de hecho.
Se entiende por derecho de vuelo, el derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el cual su titular adquiere la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido[3].
El derecho de vuelo carece de regulación específica en el Código Civil y sólo se pueden encontrar referencias normativas al mismo en el artículo 16 del Reglamento Hipotecario[4]. Según el número 2 del citado artículo, el derecho de vuelo “será inscribible conforma a las normas del apartado 3º del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:
a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento…
d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren para el caso de hacer la construcción”.
Parece entenderse, por tanto, que el reconocimiento de la existencia de un derecho de vuelo y la atribución de su titularidad a efectos registrales va unida a la existencia previa de un título constitutivo que hay establecido las cuotas y fijado las normas estatutarias que regulan el funcionamiento de la comunidad de propietarios.
La relación entre el derecho de vuelo o sobreedificación en sentido estricto (o de sobreelevación no superficiario) y la propiedad horizontal es tan estrecha: porque aquél, para ser tal derecho y no derecho de superficie, ha de orientarse y terminar forzosamente en la segunda. Y por eso también su contribución y cesión a tercero ha de llevar aparejada, como exigencia subordinadamente necesaria, la asignación –aunque hasta que este derecho no se ejercite efectivamente sea potencial- de una cuota de participación en los elementos comunes del edificio en que se sobreedifique[5].
Ante tal supuesto, cabe entonces plantearse qué sucede en comunidades de propietarios que no han otorgado el título constitutivo, a las cuales se les está aplicando la Ley de Propiedad Horizontal por imperativo legal. Son comunidades que por definición carecen de cuotas y de normas estatutarias que reglamenten su funcionamiento y relaciones de vecindad.
A la vista de lo anterior, se suscitan dos cuestiones:
a) Atribución de la titularidad de elementos comunes, como el derecho de vuelo y subsuelo.
b) Facultad de disposición del derecho de vuelo.
a) Atribución de la titularidad de elementos comunes, como el derecho de vuelo y subsuelo.
La atribución de titularidad de ciertos elementos comunes es una práctica habitual en el otorgamiento del título constitutivo de las comunidades de propietarios. En ese momento, el promotor, si otorga el título unilateralmente, o los dueños del edificio de común acuerdo, suelen a atribuir o reservar la titularidad o el uso de determinado elemento común a algunos de los propietarios. De hecho, la propia Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido a confirmarla, tal y como se establece en la sentencia de 16 de junio de 1998[6]donde declara que el derecho sobre el subsuelo se debería haber atribuido expresamente a la demandante en el título constitutivo, cosa que no se hizo.
En la misma línea, se encuentra la sentencia de 10 de mayo de 1999[7], donde el Tribunal Supremo atribuye a los propietarios de las viviendas la titularidad, en este caso de un derecho de sobreedificación, frente al promotor, en una comunidad que carecía de título constitutivo.
En consecuencia, a “sensu contrario”, podemos entender que el título constitutivo es el instrumento que sirve para atribuir la titularidad, por lo que al no existir en ciertas comunidades de propietarios, se plantea el problema de que ningún comunero se puede arrogar la titularidad sobre el mismo.
La publicación de la Ley 8/1999, de 6 de abril, donde como hemos dicho anteriormente, se estableció en el art. 2 el ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal y se dio carta de naturaleza a las comunidades de propietarios sin título constitutivo, ha supuesto que el Tribunal Supremo estableciera la posibilidad de adjudicar la titularidad de elementos comunes a todos los propietarios por partes iguales en comunidades sin título constitutivo, al carecer de cuota que determine otro criterio de adjudicación. En este sentido, encontramos la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2007[8], donde se parte de un derecho real, el derecho de vuelo sin regulación específica y de la transformación de éste en una copropiedad del suelo a la hora de efectuar una nueva edificación, de tal manera que los demandados pasan a ostentar un derecho de sobre elevación en la parte que les corresponda de su titularidad sobre la edificación que en su momento se efectúe. Todo ello en una desaparecida casa de dos pisos carente de título constitutivo. Por tanto, lo que, en definitiva, se discute es si en una casa sin título constitutivo se puede llegar a reconocer la existencia de un derecho de vuelo y a quién debe atribuírsele su titularidad.
A la hora de analizar esta sentencia, la primera cuestión que debe resolverse sería si la casa está sujeta o no a la Ley de Propiedad Horizontal, ARJONA GUAJARDO-FAJARDO[9] considera adecuado aplicar al presente caso analógicamente la Ley de Propiedad Horizontal.
La segunda cuestión que se debe de tratar es la determinación de la cuota de participación de los pisos que se concede derecho a sobreedificar. La solución puede pasar por aplicar en este sentido los criterios de determinación y las fórmulas de fijación contenidas en el art. 5, ap. 2 de la LPH o bien, considerar todas las cuotas iguales.
Para ARJONA GUAJARDO-FAJARDO, cualquiera de estas posibilidades podría ser aplicable al derecho de vuelo en este caso, de modo que no sería un impedimento insalvable para la existencia del derecho de sobreedificación. Mantiene que, aún admitiendo que sin título constitutivo no puede hablarse de propiedad horizontal en sentido estricto, y que sin ésta no es posible tampoco hablar de derecho de vuelo o sobreedificación propio sensu, siempre quedaría abierta la posibilidad de entender que el derecho constituido en el caso sería válido al amparo del numerus apertus que rige nuestro sistema de derechos reales.
El Tribunal Supremo, en el Fundamento de Derecho TERCERO de la sentencia, se inclina por la atribución a todos los propietarios por cuotas iguales: “…sino la de que la concesión del vuelo ha de hacerse por todos los propietarios del inmueble por ser aquél un elemento común del edificio, y que el consentimiento tácito de los adquirentes de las viviendas no es suficiente, dada la indisponibilidad institucional o aislada de los elementos comunes”.
b) Facultad de disposición del derecho de vuelo.
Un segundo tema a tratar sería el de la facultad de disposición o de alteración de los elementos comunes que viene determinados como tales en el título constitutivo. En comunidades de propietarios que no han otorgado o por cualquier causa carecen de título, cabe preguntarse quién puede decidir o qué mayoría se debe necesitar para llegar a disponer o modificar alguno de esos elementos comunes.
La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2005[10]ante un supuesto de reconocimiento y alteración de una sobreedificación en una propiedad horizontal de hecho señala que “…no se halla sujeto al régimen de propiedad horizontal, por tratarse de edificaciones totalmente diferentes, cuyo único elemento común es el de constituir el suelo de una construcción el vuelo de la otra, dando lugar a la figura que el Tribunal Supremo conoce con el nombre de medianería horizontal, y a la que no se puede pretender someter obligatoriamente al complejo régimen de la propiedad horizontal, cuando sólo pueden invocarse las relaciones propias de buena vecindad”, “…y si meramente ad exemplum, por lo cual puede perfectamente ser modificada por los propietarios de cada inmueble, siempre que el acuerdo se adopte por unanimidad”.
A la vista de lo anterior, se puede decir que cualquier alteración de elemento común en comunidades de propietarios sin título constitutivo exige la adopción del acuerdo por unanimidad, siguiendo el criterio que para la Comunidad de bienes proporciona el artículo 398 del Código Civil.
IV.- TRATAMIENTO EN LA DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO.
Hasta este momento se ha venido analizando el tratamiento que da la jurisprudencia del Tribunal Supremo a la cuestión planteada. En este último apartado de la presente comunicación, se intentará realizar una aproximación a la Doctrina de la Dirección de los Registros y del Notariado.
Del estudio realizado de las resoluciones emitidas por el órgano directivo en un período fijado entre abril de 1999 hasta nuestros días, mayoritariamente la Dirección, ante los recursos planteados, sólo viene a establecer criterios tendentes a la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de vuelo en comunidades de propietarios con título constitutivo previamente otorgado. Son resoluciones, donde el título constitutivo se ha erigido como un instrumento eficaz para la adjudicación del derecho de vuelo o como cauce de redistribución de las cuotas de adjudicación. En este sentido, se encuentran las resoluciones de 29 de abril de 1999[11],24 de marzo de 2000[12] y 19 de mayo de 2007[13].
Caso distinto y más acorde al tema que nos ocupa, en esta comunicación, es el que recoge la resolución de 7 de abril de 2006[14]. La Dirección General estima el recuso y revoca la calificación del registrador que denegaba la inscripción de un escritura de agrupación de tres fincas urbanas para constituir una “triples”, partiendo de un edificio plurifamiliar que carecía de título constitutivo de propiedad horizontal. Ante esta situación, de carencia de título constituido, el Centro Directivo, previo reconocimiento de la posibilidad de existencia de propiedades horizontales de hecho, rechaza la posibilidad de inscripción de estas viviendas vía segregación y sólo la adecuación de los estatutos en lo que pudieran oponerse a la Ley.
En cuanto a la alteración o modificación de elementos comunes, en el Fundamento de Derecho SEXTO mantiene que “…es necesario analizar la norma del artículo 8 de la Ley, que exige el consentimiento de todos los propietarios para la práctica de operaciones de división, agregación y segregación, y que se entiende también aplicable a las de agrupación. La doctrina de este Centro Directivo ha interpretado que la exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones: por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situación fáctica de edificio por pisos: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales, esto es , suponer modificaciones materiales de la estructura del edificio; por otra, una consideración de tipo jurídico, vinculada al funcionamiento orgánico de la comunidad: el hecho de que además, puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios, es decir, que puedan implicar una modificación en el quórum necesario para la adopción de acuerdos por la Junta”.
Por lo tanto, sólo la voluntad unánime de los copropietarios puede llevar a lograr una alteración o modificación de los elementos comunes.
V. -CONCLUSIONES FINALES.
A lo largo del presente trabajo, se ha intentado poner de manifiesto la insuficiencia de la actual Ley de Propiedad Horizontal a la hora de regular o de, al menos, marcar un criterio válido de aplicación a las comunidades de propietarios del artículo 2, b) LPH, en materias relativas a la atribución de titularidad y de posible alteración de elementos comunes cuando no se ha establecido una cuota que lo determine.
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo y la Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado desde 1999 han llamado la atención sobre este particular y han resuelto el vacío normativo aplicando analógicamente, en sus respectivas resoluciones, los criterios que para la Comunidad de bienes proporciona el Código Civil, en sus artículos 392 y 398. Es decir, igualdad de cuotas y unanimidad en la adopción de acuerdos para la alteración y disposición del elemento común.
La importancia del problema planteado y el alcance que actualmente se le proporciona a la propiedad horizontal exigen, a nuestro modesto entender, una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que esclarezca estas cuestiones, o al menos fije un criterio orientativo.
Alcalá de Henáres, a 27 de febrero de 2009.
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pilar.morgado@uah.es
[1] Vid. ART. 2 LPH de 6 de abril de 1999: “Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades de propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
[2] Vid. DORREGO DE CARLOS, A.: Ley de Reforma sobre Propiedad Horizontal: Trabajos parlamentarios. Ed. Cortes Generales. Madrid, 2000, págs. VII a IX.
[3] Vid. NAVARRO VIÑUALES, J.Mª. : El derecho de vuelo. El derecho de superficie urbana. Las disposiciones transitorias en la Ley de Censos catalana. Ed. Fundación matritense del Notariado. Madrid, 1977, pág. 17.
[4] Vid. ART. 16 RH: “1º Para su eficaz constitución deberá inscribirse a favor del superficiario el derecho de construir edificios en suelo ajeno y el de levantar nuevas construcciones sobre el vuelo o efectuarlas bajo el suelo de fondos ajenos. Los títulos públicos en que se establezca dicho derecho de superficie deberán reunir, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, las siguientes:
a) Plazo de duración del derecho de superficie, que no exceda de setenta y cinco años en el concedido por loa Ayuntamientos y demás personas públicas, ni de noventa y nueve en el convenido entre los particulares. Transcurrido el plazo, lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, salvo que se hubiese pactado que el superficiario habría de conservar parte de la edificación, fijándose la cuota que le corresponde y las normas de comunidad por las que se rige el inmueble una vez extinguido el derecho de superficie.
No obstante, antes de su vencimiento, podrá prorrogarse la situación superficiaria por otro período no superior al máximo legal.
b) Determinación del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si el derecho se constituyere a título oneroso.
c) Plazo señalado para realizar la edificación, que no podrá exceder de cinco años; sus características generales y destino de la construcción. El transcurso del plazo no impedirá, sin embargo, la inscripción de la declaración de la obra nueva, siempre que el régimen del derecho de superficie esté aún vigente e inscrito.
d) Pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario.
e) Garantías de trascendencia real con que se asegure el cumplimiento de los pactos del contrato.
No serán inscribibles las estipulaciones que sujeten el derecho de superficie a comiso.
2. El derecho de elevar una o más plazas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas la edificaciones resultantes, que sin constituir el derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3º del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. N la inscripción se hará constar:
a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.
b) Determinación concreta del número máximo de plantas a construir.
c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años.
d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren para el caso de hacer la construcción.
[5] Vid. FONT BOIX, V. : “El derecho de vuelo y el de superficie. Especial referencia a sus relaciones con la propiedad horizontal”. Rev. Dcho. Notarial. Julio-Diciembre, 1967, págs. 57 a 62.
[6] RJ 1998/ 5056. El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, en la que se estimaba parcialmente el recurso interpuesto por la sociedad promotora que se atribuyó la titularidad del subsuelo de unos edificios. El Tribunal Supremo en su Fundamento de Derecho SEGUNDO, señala que: “…constituida la propiedad horizontal, el suelo, vuelo y cimentaciones –como dice el art. 396 del Código Civil- son elemento que es copropiedad individual; el derecho de propiedad se extiende, en sentido vertical, al vuelo y al subsuelo y en éste se incluye el subsuelo. En consecuencia, la entidad constructora demandada “Sancar” no tenía el derecho de propiedad sobre el subsuelo de aquellos bloques divididos en propiedad horizontal ni, evidentemente, facultad de actuar materialmente(abriendo sótanos) ni jurídicamente (vendiendo a terceros, locales abiertos en sótanos)…”.
[7] Vid. STS 10 de Mayo de 1999 (RJ 1999/ 2886). El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por un propietario contra la sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas, por la reserva condicionada y futura adjudicación que se había efectuado la promotora de un derecho a sobreedificar, en una comunidad antes del otorgamiento del título constitutivo y cuando ya se habían enajenado las viviendas a terceros. En su Fundamento de Derecho QUINTO dice: “El uso y destino de los elementos comunes de un edificio constitutito en propiedad horizontal no puede decidirse por quien, habiendo trasmitido todas las viviendas de que consta, ya carece de vinculación jurídica con la comunidad de propietarios, y si éste, arrogándose facultades de que carece, quiere regular el uso de tales ingredientes de la casa(entre los que están las azoteas)estará conculcando el derecho positivo, adoptando decisiones prohibidas por la ley y por lo tanto nulas”.
[8] RJ 2007/7408. El Tribunal Supremo no estima el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Bilbao y por la que se deniega el reconocimiento del derecho de sobreelevación a la parte recurrente. El Alto Tribunal, en el Fundamento de Derecho SEGUNDO sostiene que “…si se repasan los títulos de propiedad que tienen por objeto los diferentes posos del inmueble se observa que en ninguno de ellos se recoge la participación que tiene los propietarios en los elementos comunes porque no existía título constitutivo de la propiedad y por ello no tenían asignada cuota alguna. En opinión de la recurrente estaba sometido a un a simple comunidad de bienes, formada por los propietarios de los pisos y ella como titular del litigioso derecho de vuelo sobre el edificio”.
[9] Vid. ARJONA GUAJARDO-FAJARDO, J.L.: “Sobreelevación de edificios: requisitos para su constitución como derecho autónomo, y duración del mismo en caso de perecimiento del edificio gravado. Comentario a la sentencia del TS de 23 de octubre de 2007”. Rev Aranzadi de Derecho Patrimonial. Nº 21. 2008-2, págs. 331 a 346. Para el autor, “Esto último era cuando menos indudable, pues aún admitiendo que sin otorgamiento formal de título constitutivo no podía hablarse de propiedad horizontal en sentido estricto, y por tanto que la Ley específica sobre la misma no les era aplicable de forma directa, no cabía tampoco dudar que, a falta de otras normas más directas, las contenidas en esa Ley les serían de aplicación por analogía, al ser las más cercanas”.
[10] LA LEY 11763/2005. El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la parte actora, por alteración de elementos comunes.
[11] RJ 1999/2762. La Dirección de los Registros y del Notariado confirma la nota del registrador que denegaba la inscripción del derecho de vuelo sobre un edificio, desde su altura declarada hasta hoy y en la vertical máxima que permitan en cada momento las ordenanzas municipales distribuyéndose el porcentaje de la propiedad horizontal en el supuesto de que se quisiere hacer uso de este derecho, entre todas las plantes ya construidas y las nuevas, por igual, y a su vez se distribuiría entre los pisos o locales que formaren de cada una de ellas en proporción a su superficie útil. Para la D.G.R.N. “lo que subyace no es un derecho no es un derecho real de los configurados en el art. 16,2º del Reglamento Hipotecario, imperfectamente definido, sino la sustracción a los propietarios de la edificada y con carácter perpetuo de una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual, la materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico, esto es , la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística; se trataría, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar un derecho dominical que hoy se ostenta y que se prevé transmitir lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatutos jurídico de los bienes que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad”(Fundamento de Derecho SEGUNDO).
[12] RJ 2000/2101. La Dirección de los Registros y del Notariado confirma parcialmente la nota del Registrador ante la denegación de inscripción por no haber reservado los titulares del derecho de vuelo la facultad de modificar por sí solos el régimen de propiedad horizontal y haber excedido en el ejercicio del mismo, ya que se ha construido una entreplanta no prevista en su constitución. La D.G.R.N.,en el Fundamento TERCERO establece que “ El segundo defecto consiste en interpretar si las facultades concedidas a los titulares del repetido derecho de vuelo incluyen la fijar por sí solos las cuotas de todos los elementos de la finca, incluso aquellos de los que no son titulares. Tal facultad no la tiene dichos titulares; lo único que resulta de los Estatutos es la forma en que se fijarán las cuotas, pero no quién las fijará, como consecuencia de lo cual, no se podrán alterar todas las cuotas sin el consentimiento del dueño del elemento privativo o con la resolución judicial pertinente”.
[13] RJ 2007/3237. La Dirección de los Registros y del Notariado desestima el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora a inscribir una escritura de modificación de otra de obra nueva y división horizontal y sostiene en el Fundamento de Derecho TERCERO que: “Por tanto, no dándose los requisitos a que se sujetó la reserva de derechos por parte del promotor inicial, la declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal que ahora se pretende inscribir, por lo que tiene de modificación de las cuotas de participación de los departamentos integrantes del edificio de la primera fase, requiere el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios en los términos exigidos por el artículo 17,1º de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que este Centro directivo, dado el reducido marco en que se desenvuelve este recurso pueda pronunciarse sobre si la edificación cuya inscripción se pretendía, podía considerarse como una de aquellas que por afectar al derecho individual de cada propietario de cada uno de los propietarios o locales, requeriría el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados.
[14] Vid. BOE nº 127, de 29 de mayo de 2006.
