NUÑEZ Catastro

"Evolución del Catastro Urbano en España y Descripción de su Metodología de Valoración"

Julia M. Núñez Tabales (Profª Dra. de la Facultad de Derecho y Ccs. Empresariales de la U.CO.)

José Mª Caridad y Ocerin (Catedrático de la Facultad de Derecho y Ccs. Empresariales de la U.CO.)

Nuria Ceular Villamandos (Profª Dra. de la Facultad de Derecho y Ccs. Empresariales de la U.CO.)

1. El catastro: evolución, concepto y objeto

Dentro del ámbito de las valoraciones administrativas, la valoración catastral ha alcanzado un grado de desarrollo notable.

La historia moderna[1] del Catastro se inicia en el reinado de Felipe V con la introducción de los primeros sistemas de contribución directa en la Corona de Aragón después de la Guerra de Sucesión, a partir del año 1714, en la que se implanta el sistema de la “Única” contribución. En la Corona de Castilla el precedente más remoto del actual Catastro es el denominado Catastro de Ensenada, de mediados de siglo XVIII, que fue ensayo fracasado.

La palabra Catastro proviene etimológicamente, según criterio coincidente de diversos analistas[2], de los vocablos latinos capita o capitastra, que quiere decir cabida y capitastrum o impuesto por cabeza, recogiendo así un doble significado: de una parte, supone una medición o cuantificación del bien y, de otra, rentas pagadas a la Hacienda. Puyal Sanz lo define diciendo que constituye una estadística o inventario de toda la riqueza inmueble (tierras, edificios, etc.) de un territorio previamente  determinado. La constitución de dicho inventario puede obedecer a múltiples finalidades, entre las que pueden destacarse las siguientes:

-    Fiscal, para conocer la riqueza inmobiliaria con objeto de someterla a tributación[3].

-    Como sistema de información territorial, con el fin de dar a conocer la propiedad territorial y estimar el potencial económico del territorio para enfocar la distribución de los recursos, las dotaciones de servicios, las inversiones en infraestructuras, etc.

-    Jurídica, como descripción de los inmuebles para servir de soporte al tráfico jurídico inmobiliario y al Registro de la Propiedad.

Según afirma Segura i Mas[4], es frecuente que aquellos catastros elaborados principalmente atendiendo a motivaciones de carácter tributario sean los más imprecisos y los que ostenten un mayor grado de ocultación.

Históricamente se han diferenciado dos grandes sistemas catastrales en Europa: el modelo latino y el modelo germánico.

El modelo latino responde en sus comienzos a una finalidad exclusivamente fiscal, basado en las declaraciones de los titulares catastrales. Independiente del Registro de la Propiedad, la titularidad de la misma adquiere en el Catastro un carácter secundario frente al impuesto, de tal manera que no mantiene una correlación con el Registro de la Propiedad, ni figurar en el Catastro tiene necesariamente una correspondencia jurídica respecto a la titularidad de la propiedad.

En cambio, el modelo germánico responde a una motivación administrativa, de forma que, conociendo el Estado, la riqueza que denote la capacidad económica, pueda distribuir las infraestructuras, servicios, etc., de una manera adecuada. Los Catastros germánicos, más perfectos en la toma de sus datos, actuaban en conexión con el Registro de la Propiedad, exigiendo para la inclusión del bien en el mismo, el previo deslinde y amojonamiento de todas las parcelas.

Los países mediterráneos adoptaron el sistema francés de Catastro fiscal, por lo que ni precisaban deslinde previo, ni conexión con los Registros de la propiedad. Este modelo de Catastro se rige por determinaciones emanadas de la Hacienda pública.

La reforma fiscal de Alejandro Mon, en 1845, con los Amillaramientos o reparto de cargas de contribución entre los vecinos de un pueblo, terminó por imponer la tributación directa, dándose un paso decisivo para la implantación de un sistema catastral. Todo ello se explicitó en la Ley de Presupuestos de 23 de mayo de 1845.

Ante la ocultación de bienes y el fraude generalizado, se trató de diferenciar la riqueza rústica y la urbana, así pues en 1893 se crean los Registros Fiscales de Edificios y Solares. Por su parte, la Ley del Catastro Parcelario, de 23 de marzo de 1906, supuso un hito importante en la formación de un sistema catastral avanzado, con la utilización de planos topográficos al efecto.

Hasta la reforma del sistema tributario de 11 de junio de 1964, el cuerpo legal lo componía el Real Decreto de 29 de Agosto de 1920, apenas retocado por la Ley de 20 de diciembre de 1932. A partir de 1964 se otorga la competencia del Catastro Urbano al Ministerio de Hacienda.

En el Texto Refundido de la Contribución Territorial Urbana aprobado por Decreto 1251/1966, de 12 de mayo, en su artículo 18, se formula el precepto de cómo alcanzar el valor del suelo y el valor de la construcción, coincidiendo en lo esencial con el concepto que hoy en día se encuentra en vigor. En cuanto a la renta catastral de bienes urbanos, queda determinado por el artículo 19 en el 4 por 100 de sus valores catastrales, con lo que desaparece el sentido originario del impuesto de gravar las rentas reales debido a la dificultad manifiesta de obtención de los datos.

Tras la aprobación de la Constitución de 1978 la Administración del Estado realizó un esfuerzo por dotar a la institución estatal de medios, tanto jurídicos como materiales, con el objetivo de alcanzar mejores resultados en su gestión.Así pues, por Real Decreto 1365/1980, de 13 de Junio, se regulan las competencias y estructuras de los Consorcios para la Gestión e Inspección de las Contribuciones Territoriales Rústica y Pecuaria, y Urbana, organismo de funcionamiento autónomo y composición mixta del Estado y las Corporaciones Locales. Se crearon en total 65 consorcios, con competencias en el ámbito provincial y algunos específicos de las grandes ciudades, que funcionaron desde 1979 a 1984, careciendo de las ventajas propias de una planificación nacional, sin uniformidad en la recogida y tratamiento de datos, ni en las valoraciones.

Con la Ley 50/1984, de Presupuestos Generales del Estado para 1985, desaparecieron los Consorcios como Organismos Autónomos, pasando a depender del Centro de Gestión y Cooperación Tributaria, como Servicios Periféricos del mismo, con el nombre de Gerencias Territoriales y con la misma estructura y competencias que los antiguos Consorcios, en tanto que no se dictasen normas específicas para los mismos.

Dicha normativa quedó recogida en el Real Decreto 1979/1985, de 24 de Junio, por el que se reguló el Centro de Gestión y Cooperación Tributaria y en la Orden Ministerial de 28 de Julio de 1986, por la que se determinó la composición y funcionamiento de los Servicios Periféricos del mismo Centro de Gestión. Las competencias de este Centro, en la Gestión e Inspección de las Contribuciones Territoriales y en la formación, conservación y revisión de los Catastros inmobiliarios, quedaron igualmente recogidas en el artículo 230, apartado 3 del Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de Abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones locales vigentes en materia de régimen local.

Posteriormente, el Real Decreto 222/1987, de 20 de Febrero, en su Disposición Adicional 19, determinó que el Centro de Gestión y Cooperación Inmobiliaria pasase a denominarse Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria (C.G.C.C.T., en adelante), Organismo Autónomo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda al que se atribuyó la competencia en materia catastral en la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, concentrando todas las competencias en esa materia, tanto funcional como territorialmente. Desde este momento, la gestión y recaudación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (antigua Contribución Territorial) pasó a ser competencia municipal y las Corporaciones Locales comenzaron a colaborar con el Catastro mediante suministro de información sobre las alteraciones catastrales. Asimismo, la Ley de Ordenación de la Cartografía, de 24 de enero de 1986, permitió que en 1989 se atribuyera al citado organismo la competencia en materia de cartografía catastral

El esquema básico de la organización catastral en nuestro país no ha variado en lo sustancial hasta la actualidad, tan sólo mencionar la supresión como organismo autónomo del C.G.C.C.T. mediante Real Decreto 1725/1993, de 1 de Octubre, pasando a ser la Dirección General del Catastro, que mantiene inalterados las funciones y principios básicos.

Con la aprobación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, se establecieron medidas de gran trascendencia para la función del Catastro, como es la obligación de incorporar a las escrituras públicas e inscripciones registrales la referencia catastral de los bienes inmuebles, y la obligación de los notarios y registradores de la propiedad de comunicar al Catastro las alteraciones catastrales en que intervengan. Esta medida ha supuesto un paso importante en la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Asimismo, la presencia del Catastro en el tráfico jurídico inmobiliario que implica la Ley 13/1996, ha supuesto una nueva vía de información para el Catastro que proviene de notarios y registradores.

Esta evolución culminó con la aprobación de la Ley 48/2002, de 23 de Diciembre, del Catastro Inmobiliario, donde se procedió a una regulación autónoma del Catastro y su gestión, dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda, quedando separada de la normativa específica de los tributos afectados por la regulación del Catastro.

En cuanto a las normas técnicas de valoración catastral, es de resaltar la Orden de 22 de Septiembre de 1982, modificada parcialmente por la Orden de 3 de julio de 1986, por la que se aprueban las normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana, las Órdenes de 13 de junio de 1983 –por la que se dictan normas sobre el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones- de aplicación en la revisión de los valores catastrales de los bienes de naturaleza urbana, y la de 6 de Abril de 1988, por la que se modifica parcialmente la Orden de 13 de junio de 1983.

En el mismo sentido normativo, puede citarse la Orden de 28 de diciembre de 1989, adecuando la anterior normativa de valoración a la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, así como para atender a la nueva dinámica adquirida por el mercado inmobiliario.

En la actualidad conforman el cuerpo técnico-legal para la determinación de los valores catastrales, el Real Decreto 1020/1993, de 25 de Junio, que regula las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana,  junto a las Órdenes ministeriales sucesivas para adecuar convenientemente los módulos y el coeficiente de relación del mercado y modificación de Ponencias de valores, a lo que se añade el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que regula el Catastro y la determinación del valor catastral de los bienes inmuebles vigente hoy. Posteriormente ha sido aprobado el Real Decreto 417/2006, de 7 de Abril, por el que se desarrolla el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, con el objeto de aprobar un primer bloque de normas reglamentarias del Catastro.

2. Valoración catastral de inmuebles de naturaleza urbana

2.1. Criterios y características del valor catastral

Antes de entrar en el desarrollo de la metodología, hemos de hacer referencia al artículo 23 de la Ley del Catastro Inmobiliario, donde se señala que para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

a.- La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.

b.- El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.

c.- Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.

d.- Las circunstancias y valores de mercado.

e.- Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.

Las características del valor catastral y los objetivos que debe cumplir son concretadas por Aguado Fernández[5] en los siguientes puntos:

- Es un valor universal, por ser la base del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y la referencia necesaria en otros tributos.

- Afecta, de este modo, a la práctica totalidad de los bienes y debe existir en todo momento[6].

- Es un valor objetivo, por dos motivos: En primer lugar porque recae sobre el objeto tributario y el valor se fija sin tener en cuenta la capacidad económica real del propietario y, en segundo lugar, porque se trata de una valoración reglada, que persigue que el valorador introduzca la menor dosis de subjetividad posible.

- Es una valoración coordinada, así inmuebles semejantes con un valor de mercado semejante, deben dar como resultado valores de mercado similares.

- Es un valor referenciado al mercado. No estamos hablando de precio, sino de un valor teórico, obtenido a partir de valores medios de mercado resultantes del análisis estadístico de un número representativo de muestras.

2.2. Estudios de mercado y ponencia de valores

De forma previa a toda renovación catastral se realiza un Estudio de Mercado de bienes inmuebles de naturaleza urbana, que se compone de los siguientes documentos[7]:

1º) Estudio del municipio en los siguientes niveles:

-          Nivel territorial (el medio físico y urbano).

-          Nivel socio-económico (nivel de empleo, nivel de renta, ritmo de construcción de inmuebles, crecimiento de la población, desempleo, …).

-          Nivel urbanístico (planeamiento vigente, ordenanzas, clasificación de suelos, etc.).

2º) Estudio del mercado en relación a las compraventas de edificaciones nuevas y de segunda transmisión, el mercado de alquiler, los gastos y beneficios medios de las promociones realizadas en el municipio y, finalmente, se diseña el tamaño y tipo de muestra a obtener en campo.

3º) Estudio de las zonas de oferta y demanda del municipio, cuantificándose la actividad edificatoria de Vivienda de Protección Oficial (VPO), vivienda libre y vivienda objeto de rehabilitación.

4º) A continuación se establecen unas conclusiones generales del estudio realizado mediante un breve diagnóstico de la situación del municipio describiendo las tipologías de edificación más características y desglosando los distintos valores de las muestras de mercado (fincas urbanas) objeto de estudio: valor de mercado (V_M), valor de suelo (V_S), valor de repercusión de suelo (V_r) y valor de construcción (V_C).

5º) Finalmente, se compara el valor catastral actual (VC) de cada muestra con el valor de mercado obtenido (VM) y se podrá evaluar el desfase respecto a la referencia de mercado (RM) recomendada por el Ministerio de Hacienda (actualmente en Orden EHA 1213/2005, se mantiene lo dispuesto en la Orden de 14 de octubre de 1998, es decir, un 50% del VM, o sea, VC = VM x RM = VM x 0,50) con lo que se darán tres situaciones alternativas posibles (véase tabla 1).

Tabla 1. Valor catastral/ valor de mercado: alternativas posibles

Valor Catastral/ Valor de mercado	Detecta que el valor catastral actual  es:
< 50 %	Inferior al que debiera corresponderle de acuerdo a la realidad actual del mercado. Ello implicará que su valor catastral de revisión aumente hasta situarse en torno al 50 % del VM obtenido
En torno al 50 %	Normal dentro del mercado, y que implicará que su valor catastral de revisión será semejante al que actualmente tienen.
> 50 %	Superior al que debiera corresponderle según las circunstancias de mercado actuales, y que implicará que el valor catastral de revisión disminuirá hasta situarse en torno al 50 % del VM obtenido

          Fuente: Alcázar Molina (2001)

De este modo, la normativa catastral lleva la prudencia al extremo, no sólo de la determinación de los valores medios de mercado, sino a aplicar con posterioridad, para fijar el valor catastral un coeficiente de referencia de mercado de 0,5.

Toda esta información servirá de base para la elaboración de la Ponencia de Valores de Suelo y Construcción, eje fundamental de la valoración catastral urbana del término municipal revisado.

Decidida la actualización de los datos catastrales urbanos de un término municipal, bien porque hayan transcurrido los diez años que se indica en la legislación vigente, o bien porque exista una manifiesta diferencia entre las características físicas, jurídicas, económicas y fiscales de la realidad urbana y de la base de datos catastrales, se realiza el estudio de mercado indicado con anterioridad. Concluido éste se procede a la elaboración de la correspondiente Ponencia. Con ello nos referimos a los documentos administrativos en los que se recogen la delimitación del suelo, los valores básicos del suelo y la construcción, los coeficientes correctores de dichos valores, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral. El ámbito que alcanza habitualmente es el propio municipio y excepcionalmente otro mayor si es debidamente justificado.

La elaboración de este documento es competencia de las gerencias territoriales del Catastro en cuyo ámbito esté comprendido el término municipal revisado, aprobándose por acuerdo del Director general del Catastro.

Dentro del ámbito territorial, las ponencias de valores pueden ser Totales, Parciales y Especiales.

Realizada la delimitación del suelo, debe procederse a dividirlo en Polígonos de valoración, con los criterios que se recogen en la Norma 7 del Real Decreto 1020/1993.

La Ponencia de Valores básicamente se compone de siete apartados, a saber:

1) Memorias: Compuesta de dos memorias: una descriptiva, en la que se incluyen los resultados del estudio de mercado realizado, y otra, justificativa donde se exponen las causas que justifican la redacción de la nueva Ponencia de Valores. 

2) Delimitación del suelo: Que recoge la descripción literal y gráfica de los tipos de suelo existentes en el término municipal.

3) Criterios de coordinación: La Dirección General del Catastro, con ámbito estatal, debe disponer de mecanismos que garanticen la equidad y la coordinación de las valoraciones, independientemente del lugar geográfico en el que se encuentren los bienes inmuebles urbanos.  

Para ello cuenta con los módulos, que son tres en total, aunque dos de ellos se calculan a partir del primero (M):

- M: Módulo de valor, establecido por Orden ministerial, expresado en euros por metro cuadrado, que representa el valor en venta del producto inmobiliario tipo o medio. Este módulo M tiene fijado un valor de 1000 euros por metro cuadrado según Orden EHA 1213/2005, de 26 de Abril.

- MBC: El módulo básico de construcción se obtiene del anterior al multiplicarlo por un coeficiente comprendido entre 1,30 y 0,80, dependiendo de lo indicado expresamente en la Ponencia de Valores, y representa el coste de ejecución material, incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y el importe de los tributos que gravan la construcción.

- MBR: El módulo básico de repercusión de suelo se obtiene multiplicando M por un coeficiente comprendido entre 2,80 y 0,18 y su empleo es crucial en la estimación del valor de los inmuebles dado que recoge las circunstancias homogéneas de valor de repercusión del suelo, estableciendo unos límites máximos y mínimos en función del uso edificatorio.

La información en relación con la necesaria coordinación de valores viene recogida expresamente  en las normas 21, 22 y 23 de la “Normativa Técnica de valoración de bienes urbanos”, donde se indica que las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria Urbana (JTTCIU) realizarán una delimitación de áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones, identificadas por un módulo básico de repercusión del suelo (MBR) y por un módulo básico de construcción (MBC), además de un intervalo de suelo por valor unitario (VU). 

4) Catálogo de edificios tipo: Consiste en una relación de fichas que reflejan las características, croquis y fotografías de edificaciones, clasificadas por usos, clases, modalidades y categorías, que representan las construcciones del municipio y sirven de referencia para la tipificación del resto de edificaciones del mismo por comparación con ellas.

5) Documentación gráfica: Compuesta por planos generales del municipio (con sus núcleos urbanos principales y secundarios, aldeas, pedanías, etc.), plano del núcleo urbano principal, planos de clasificación y calificación urbanística, planos de comparación de anterior y nuevo planeamiento, etc.

6) Callejero de valores del suelo del municipio: Donde se establecen los valores unitarios de suelo o de repercusión de suelo, en función del mercado obtenido (por extensión de las muestras cercanas), y de los parámetros urbanísticos del planeamiento (edificabilidad, alturas, etc.) y para cada una de las vías o tramos de vía pública.

7) Análisis del mercado inmobiliario: Recoge un resumen de los valores y conclusiones obtenidas en el documento previo de Estudio mercado inmobiliario de bienes de naturaleza urbana, así como un estudio comparativo de los valores de mercado VM obtenidos para cada una de las muestras de mercado, y el valor catastral resultante de la aplicación de los nuevos valores de revisión (VC), con la finalidad de comprobar que se sitúan todos en torno al 50% de los VM obtenidos.

2.3. Metodología de valoración catastral

La metodología parte de la concepción aditiva del valor de los bienes, es decir, tiene en consideración que el bien inmueble está compuesto de suelo siempre y estructura edificada. Como suelo y vuelo no son independientes entre sí, sino que uno existe porque existe el otro, la suma de ambas parte deberá ser corregida utilizando el denominado procedimiento mixto.

Para la aplicación práctica de la Valoración Catastral Urbana se lleva a cabo el siguiente proceso operativo:

1º Delimitación de suelo sobre el que actuar.

2º Identificación de las construcciones urbanas.

3º Delimitación del suelo en Polígonos de valoración, de acuerdo con los criterios establecidos en la correspondiente Ponencia de Valores, representándolos gráficamente en planos a escala adecuada .

4º Asignación de un valor catastral a los inmuebles teniendo en cuenta que:

-    Tendrán como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste.

-    Estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones si las hubiere.

-    El cálculo del valor de suelo (unitario o de repercusión) se obtendrá por el método residual, deduciendo del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los beneficios de la promoción.

-    El cálculo del valor de las construcciones se realizará por el método de reposición calculando su coste actual en función del uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose cuando proceda según la antigüedad, estado de conservación y otras circunstancias.

La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario y que sirve de base para la valoración catastral viene recogida en la Norma 16 del Real Decreto 1020/1993 es la siguiente:

V_V = 1,40 (V_R+V_C) F_L

en la que:

V_V = Valor en venta del producto inmobiliario en euros por m² construido

V_R = Valor de repercusión del suelo en euros por m² construido

V_C = Valor de la construcción en euros por m² construido

F_L = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socioeconómicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria.

1,4 = Factor que evalúa los gastos y beneficios de una promoción inmobiliaria

• § Valoración del suelo

Se entiende por suelo de naturaleza urbana, según el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, el clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano; los terrenos que tengan la consideración de urbanizables según el planeamiento y estén incluidos en sectores, así como el resto del suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle, y el que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. Tendrán la misma consideración aquellos suelos en los que puedan ejercerse facultades urbanísticas equivalentes a las anteriores según la legislación autonómica.

Con carácter general el valor del suelo, cuando la edificabilidad sea un factor determinante en el precio del mismo -metros cuadrados de techo edificado- se calculará por el método residual[8], obteniendo por tanto, un valor de repercusión definido en euros por metro cuadrado de construcción real o potencial. De forma que el valor del suelo se obtiene detrayendo del valor del producto inmobiliario el coste de construcción y los gastos y beneficios tipo de la promoción.

Si recordamos la ecuación que recoge la relación existente entre los elementos que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario:

V_V = 1,40 (V_R+V_C) F_L= 1,40 x V_R x F_L + 1,40 x V_C x F_L

Determinado F_L y conocido V_V y V_C, los valores de repercusión del suelo recogidos en la Ponencia, se obtendrán de la expresión:

V_R= (V_V/1,4F_L)-V_C = (0,71 V_V/F_L)-V_C

De esta fórmula puede deducirse que el conjunto de gastos y beneficios tipo de la promoción representa en torno al 29 % (100-71) del valor del suelo más el de la construcción.

La metodología catastral de valoración  del suelo se basa en un cálculo progresivo que va descendiendo de escalas zonales: se parte de un nivel general de polígono, se particulariza al nivel de calle (valores de calle, zona o paraje) y, finalmente, al de parcela, según viene recogido en las Normas 8 y 9 de valoración técnica.

• § Valoración de las construcciones

A efectos catastrales se considera construcción, tal y como preceptúa el artículo 7 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario de 2004, aquélla que se encuentra en alguna de las circunstancias siguientes:

a) Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso al que se destinen, siempre que se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados y desmontados.

b) Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce, considerándose como tales, entre otras, los diques, tanques, cargaderos, muelles, pantanales e invernaderos, y excluyéndose en todo caso la maquinaria y el utillaje.

c) Las obras de urbanización y de mejora, tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos para práctica del deporte, los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones.

A estas consideraciones, hay que añadir la citada en la Norma 5, d) del Real Decreto 1020/1993, en la que se determina que también lo son, todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza rústica, en la legislación vigente.

Para calcular el valor de las construcciones, se utiliza el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad, y depreciándose en función de la antigüedad, estado de conservación y otras circunstancias. Se entiende por coste actual el resultado de sumar el coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de tributos que gravan la construcción (Norma 12 de valoración).

La valoración masiva, característica de la metodología catastral, condiciona el proceso de valoración de las construcciones, que puede dividirse en dos etapas:

1ª) Para el cálculo del valor de las construcciones se establece un cuadro de coeficientes (referenciado en la Norma 20) en el que las construcciones se tipifican según su uso (industrial, residencial, etc.), clase (viviendas colectivas, unifamiliares, etc.), modalidad (edificación abierta, manzana cerrada, etc.) y categoría (nueve tipos o niveles de calidad). En este cuadro de coeficientes del valor de las construcciones se asigna uno de ellos a cada tipología definida. Las construcciones se valorarán teniendo como referencia el módulo básico de construcción (MBC, en euros por m²), asignado al municipio y redactado por la Junta Territorial correspondiente, corrigiendo dicho módulo con el coeficiente de valor de la construcción  resultante del cuadro anteriormente especificado.

2ª) Para encontrar el valor actual de la construcción han de aplicarse dos coeficientes, H e I, que consideran la depreciación por antigüedad y uso de la construcción y por el estado de conservación:

Coef. H. Antigüedad de la construcción

Este coeficiente se calcula teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva del mismo, elaborándose una tabla (recogida en la Norma 13) cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:

 

Donde:

• u = uso predominante del edificio

            Uso 1º Residencial, oficinas y edificios singulares………..1,00

Uso 2º Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, Sanitario y beneficencia, cultural y religiosos…………….0,90

Uso 3º Fábricas y espectáculos (incluso deportivos)………0,80

• c = calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes

Categorías 1 y 2:……………1,20

Categorías 3, 4, 5 y 6:………1,00

Categorías 7, 8 y 9:…………0,80

Lógicamente, la depreciación es más intensa cuanto menor sea la calidad.

• t = años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral

Asimismo, la normativa de valoración contempla la posibilidad de corregir la fecha de antigüedad de la construcción efectiva en el caso de existencia de reformas utilizando la siguiente fórmula:

 

Siendo:

- Fa = Fecha de antigüedad o efectiva

- Fc = Fecha de construcción

- Fr = Fecha de reforma

- i = coeficiente que contempla el tipo de reforma: i = 0,25 con reforma mínima,  i = 0,50 con reforma media, i = 0,75 con reforma total, i = 1,00 con reforma integral.

Se observa que el ritmo de depreciación es progresivamente decreciente. Por consiguiente, al inicio de su vida las construcciones se deprecian más rápidamente que en fases posteriores.

Coef. I. Estado de conservación

Se especifican los siguientes niveles: normal, 1; regular, 0,85; deficiente, 0,5 y ruinoso, 0.

El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá ser definido en la Ponencia de Valores.

• § Valor catastral del inmueble: coeficientes correctores conjuntos

Al tratarse de un procedimiento mixto de valoración, tras obtener los valores del suelo y de la construcción, habrá de efectuarse la suma de ambos para la obtención del valor del inmueble. No obstante, la suma tendrá que ser corregida teniendo en cuenta la influencia mutua existente entre ambos elementos.

La Norma 14 del Real Decreto 1020/1993 recoge que la suma de valores se verá afectada por posibles depreciaciones funcionales, económicas o urbanísticas, proponiéndose los siguientes coeficientes correctores:

Coef. J. Depreciación funcional o inadecuación

Construcción, diseño, uso o instalaciones inadecuadas; en particular, construcciones anteriores a 1930, en edificios no rehabilitados, con superficie doble a la normal en su tipo; también en inmuebles suberificados cuya ampliación no sea rentable…………….0,80

Coef. K. Viviendas y locales interiores

En edificación cerrada, cuando todos sus huecos de luces den a patio de parcela (no patio de manzana)…………………………………….0,75

Coef. L. Cargas singulares

Fincas incluidas en zonas declaradas oficialmente histórico-artísticas, en Catálogos o Planes Especiales de Protección.

Se podrán utilizar los siguientes coeficientes en función del grado de protección:

-          Protección integral……………………………………0,70

-          Protección estructural…………  ……………………0,80

-          Protección ambiental……………  ………………….0,90

Coef. M. Situaciones especiales de carácter extrínseco

Fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, salvo que se hayan tenido en cuenta tales circunstancias en la Ponencia de Valores………..0,80

Coef. N. Apreciación o depreciación económica

Se aplica para adecuar los resultados obtenidos a la realidad del mercado inmobiliario.

            Apreciación: 1,80 ≥ N >1,00

            Depreciación: 1,00>N≥0,50

El coeficiente N puede ser considerado como la pormenorización del coeficiente F_L citado con anterioridad en la fórmula, pues, de hecho, es necesario que figure expresamente indicado en el callejero de la Ponencia de Valores.

En el caso de concurrir dos o más coeficientes se tomará el que represente una mayor disminución de valor, salvo en el caso de los coeficientes J. y N. que son compatibles entre sí y con cualquier otro.